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不動産の利回りは?マンション投資のデメリット・リスク、仕組みと節税メリットまとめ

どうも。3500万円ほどを資産運用に回してるタクスズキです。

これまで不動産セミナーに行ったり営業マンと面談したり(計6回)、クラファンに400万円ほど投資したりしてわかったことをまとめます。

「不動産投資って大丈夫なの?」「どんな仕組み?」「リスクは何?」「儲かるの?」と思ってる人は参考にしてください。

※この記事では、ぼくが儲かってる額や「ローンを組む不動産投資」への意見も書きます

>>日本財託セミナーの感想!物件の評判やマンスリーマンションで失敗するかも調査

不動産投資で失敗しないための必須知識

以下、記事に書く内容。

・不動産投資とは?(簡単に仕組みなどを説明

・不動産投資の種類(ワンルームマンション、一棟、空き家再生、クラウドファンディングなど)

不動産投資のメリット・デメリット(損失リスクなど)

実際の不動産投資の利回り(ローンの使い方によって異なる)

では、それぞれ説明していきます。

>>【不動産】Renosy(リノシー)で面談し、毎月の返済額、利益(利回り)を試算してもらってきた

不動産投資とは?(仕組みなど)

不動産投資は、マンション(アパート)などの物件に投資し、家賃収入や物件を売却で利益を出す投資です。

>>働かずに稼ぐ方法ベスト25!アーリーリタイア投資で生きる術も紹介

マンションに投資する場合、賃貸マンションの大家となり、誰かに貸し出して毎月家賃を払ってもらい、それを収入とします

また、将来価値が上がりそうな「割安なマンション」に投資し、価値が上がってから売却することでも利益を狙えます

インカムゲインキャピタルゲインの両方で儲かるのです

>>【評判】リノシーなら年収500万円から不動産投資できるらしいので、資料請求して面談を申し込んだ

不動産投資の種類

不動産投資にはいろいろあって、マンションの一室に投資するもの、一棟にまるっと投資するものがメジャーです。

>>資産を増やすためイエベストに独自取材!本当にいい不動産会社を紹介してくれるか聞いてきた

他だと、空き家を人が住めるようにリフォームして貸し出す投資や、クラウドファンディングも最近は出てきました。

不動産投資のメリット

次に、不動産投資のメリットを紹介します。

大きく、以下の5つがあります。

・他人のお金で資産を増やせる

・ワンルームマンションなら、頭金なしでOK

・減価償却などで節税できる(年収800万円以上なら)

・団体信用生命保険が生命保険の代わりになる(条件によっては、生命保険よりも現金化しやすく有利な場合もある)

・50代であれば年金がわりになる

では、これらも説明します。

>>【不動産投資】マンション経営セミナーのおすすめや楽待の評判、人気の太陽光発電の感想を紹介

他人のお金で資産を増やせる

これは太陽光投資と同じメリットですね。

>>失敗の口コミは嘘?太陽光発電投資で後悔しないためにリスクや今後の利回りを知ろう

クラウドファンディング以外の不動産投資では、ローンを組んで物件を買うのが一般的で、自己資金を用意しなくてもいいのです。

他人のお金で投資を始められて、運用中も入居者から賃料を得て、そこからローンを返済していきますから、原資なしでOKなのです。

そして、ローンの返済が終わったら、家賃収入がまるっと自分の収入となります。

これが「他人のお金で資産形成」の仕組みです。

ワンルームマンションなら、頭金なしでOK

さっきも書いたように、2000万円〜3000万円の都内ワンルームマンションなら、頭金なしで始められます。(ローンを組む)

銀行から融資を受ける際、「年収500万円以上」という審査条件がありますが、それをクリアすれば元手ゼロで投資ができるのです。

>>失敗するからやめとけ!ワンルームの不動産投資は!リスク低い運用がサラリーマンにおすすめ

減価償却などで節税できる

不動産には節税メリットもあり、特に大きいのが物件代を損金にできる減価償却です。

これは会社員の収入から経費として引けて、所得にかかる税金を少なくできます。

課税所得が600万円くらいだと節税の意味はあまりないですが、900万円を超えるとメリットが出てきます。

>>【売却】不動産(マンション)の転売で利益を出せて仲介手数料ゼロのサービスを紹介(ぼくも投資中)

累進課税で税率が高い場合に有効

課税所得が900万円になると税率が10%も上がり、税金がすごいことになるので、減価償却で課税所得を900万未満にするのは意味があります。

※日本では累進課税で、所得がおくなるほど税率が上がっていく

つまり、不動産投資では節税しつつ、他人のお金で将来の資産を築けるのです。

>>家賃収入で暮らす(生きる)!失敗しないために副業から始めよう。おすすめの稼ぐやり方も紹介

自己資金を使ってないのに経費にできるのは大きい

減価償却でおいしいのは、自己資金ゼロで物件代を払っていないのに経費として計上できることです。

自分の財布から現金が出て行ってないのに経費にでき、税金も減らせて、将来の売り上げにもつながっていきます。

このように、自分の信用力を元にしておいしい思いをできるのが不動産投資です。

>>不労所得100万円で生活する場合の税金は?女性(主婦)には不動産がおすすめ?

不動産投資のデメリット(損失リスクなど)

一方、不動産投資には以下のデメリットもあります。

・損失リスクがある(元本保証じゃない)

・空室や物件の倒壊リスクもある

・売却する場合、株などと比べると流動性が低い

・出口を20年後、30年後にしてる場合、不透明さがある

・ハードルが高い(年収500万円必要で、勤続年数が大事になることも)

では、これらも解説していきます。

損失(元本割れ)リスクがある

投資なので、元本保証じゃないことをまず把握しておきましょう。

不動産投資は手堅いイメージがありますが、損する可能性もあります。

>>手堅い投資のリスク・デメリットまとめ

空室リスクあり(運用コストもかかる)

マンション経営の場合、入居者がいないと収入が入ってきませんから、空室リスクも考える必要がりますし、

入居者を募集する際は広告費用なども必要で、物件のメンテナンス(修繕)費用などもかかり、意外とコストがかかります。

なので、やる前にかかる費用を計算しておきましょう。

※管理委託手数料、保険料、固定資産税とかもかかります

>>副業にも!「不動産投資で家賃収入」のやり方(失敗しないためにリスクや現実を知ろう)

物件の倒壊、火災リスクもある

他だと、自然災害によるリスクもありますが、保険もあるので、こちらも知っておきましょう。

>>損する?貸付投資のデメリット(リスク)、失敗の危険性まとめ

>>【少額から】1万円OKの不動産投資!お金がない初心者が失敗しない方法まとめ(投資信託もあるよ)

売却する場合、株などと比べると流動性が低い

売却する際、株などのようにすぐ売れないのも微妙な点ですね。(リートだと流動性高いですが)

>>Jリートで分配金生活はおすすめしない?メリットやリスク、積立式のREIT投資信託まとめ

なので、売却狙いの人は他の投資を検討した方がいいかもしれません。

>>【働かずに稼ぐ方法】何もしなくてもお金が入る、収入を得るためにやってる投資まとめ

出口を20年後、30年後にしてる場合、不透明さがある

ローンを組む場合、出口が20年後、30年後におかれていますが、そんなに先のことを見通すのは難しく、予想通りにならないことがあります。

最近だと、都内の中古ワンルームマンションが流行っており

その際「東京はこれからも単身者からの賃貸ニーズが衰えず手堅い」という感じで営業されますが、そうなる保証はありません。

もしかしたら、シェアハウスなど他の住宅が人気になりワンルームへの需要が落ちるかもしれません。

こうなった場合、想定通りの家賃収入を得られない可能性があるので、かなり先を見通して投資する怖さも理解しておきましょう。

>>働かずに稼ぐ方法ベスト25!働かないで稼ぎたい人へアーリーリタイア投資で生きる術も紹介

ハードルが高い(年収500万円必要)

不動産投資でローンを組む際の審査では「年収500万円」が1つの条件になります。

また、勤続年数3年、大企業、借り入れなし55歳未満といった条件が加わる場合もあり、ハードルが高いです。

なので、信用力や資金のある人だけがやれる投資であることも理解しておきましょう。

>>【初心者向け】少額OK!不動産投資の利回り、リスク、失敗例まとめ

団体信用生命保険は保険代わり?

ちなみに、不動産投資のセールストークで「生命保険代わりになる」というものがあります。

しかし、これはそんなにいいものではないので、話半分に聞いておきましょう。

生命保険だけの方が支払いが安くなる場合もあるので。

>>副業投資の収入実績と利率(利回り)まとめ(株、不動産・マンションの家賃、FX、社債)

「年金代わりになる」のセールストークに注意

あと、「年金代わりになる」にも注意してください。

年金がわりになる投資他にもたくさんあり現金なしでも始められます

なので、いろんな選択肢を知った上でベストな年金投資を選びましょう。

実際の不動産投資の利回り

不動産投資では「表面利回り4%~5%」と表現されることが多く、不動産クラファンシーラなど)でもそのぐらいです。

ただ、ローンの使い方によってはもっと高利回りを実現できます。

>>毎月配当(分配金)をもらえるクラウドファンディングの利回り(成績)まとめ

ハイレバレッジ(資金効率を上げるの)はおすすめしない

とは言っても、FX同様レバレッジを過剰にかける投資はおすすめしません。

無理せずとも資産を築く方法はいろいろあるので、そういった手法も検討した上で判断するように。

>>【副業】不動産投資の収入は?公務員、年収500万円のサラリーマン大家の利回りも調査

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