どうも。3500万円ほどを資産運用に回してるタクスズキです。
これまで不動産セミナーに行ったり、営業マンと面談したり(計6回)、クラファンに400万円ほど投資したりしてわかったことをまとめます。
「不動産投資って大丈夫なの?」「どんな仕組み?」「リスクは何?」「儲かるの?」と思ってる人は参考にしてください。
※この記事では、ぼくが儲かってる額や「ローンを組む不動産投資」への意見も書きます
>>日本財託セミナーの感想!物件の評判やマンスリーマンションで失敗するかも調査
この記事の目次
不動産投資で失敗しないための必須知識
以下、記事に書く内容。
・不動産投資とは?(簡単に仕組みなどを説明)
・不動産投資の種類(ワンルームマンション、一棟、空き家再生、クラウドファンディングなど)
・不動産投資のメリット・デメリット(損失リスクなど)
・実際の不動産投資の利回り(ローンの使い方によって異なる)
では、それぞれ説明していきます。
>>【不動産】Renosy(リノシー)で面談し、毎月の返済額、利益(利回り)を試算してもらってきた
不動産投資とは?(仕組みなど)
不動産投資は、マンション(アパート)などの物件に投資し、家賃収入や物件を売却で利益を出す投資です。
>>働かずに稼ぐ方法ベスト25!アーリーリタイア投資で生きる術も紹介
マンションに投資する場合、賃貸マンションの大家となり、誰かに貸し出して毎月家賃を払ってもらい、それを収入とします。
また、将来価値が上がりそうな「割安なマンション」に投資し、価値が上がってから売却することでも利益を狙えます。
>>【評判】リノシーなら年収500万円から不動産投資できるらしいので、資料請求して面談を申し込んだ
不動産投資の種類
不動産投資にはいろいろあって、マンションの一室に投資するもの、一棟にまるっと投資するものがメジャーです。
>>資産を増やすためイエベストに独自取材!本当にいい不動産会社を紹介してくれるか聞いてきた
他だと、空き家を人が住めるようにリフォームして貸し出す投資や、クラウドファンディングも最近は出てきました。
クリアルで7つの物件から分配金もらえました。今月は8000円ほどの不労所得ゲット。
・クリアルは資本金1億円以上の信頼できる企業が運営(300億円もの額を運用する不動産のプロ)
・毎月の放置収入が手に入る
・1万円からマンションなどのミニ大家になれるhttps://t.co/GzMWO0gk7w #CREAL pic.twitter.com/tcx0kfRO1f
— タクスズキ@投資で配当生活(分配金の収入実績は固定ツイート、プロフィールに載せてます) (@TwinTKchan) November 30, 2019
不動産投資のメリット
次に、不動産投資のメリットを紹介します。
大きく、以下の5つがあります。
・他人のお金で資産を増やせる
・ワンルームマンションなら、頭金なしでOK
・減価償却などで節税できる(年収800万円以上なら)
・団体信用生命保険が生命保険の代わりになる(条件によっては、生命保険よりも現金化しやすく有利な場合もある)
・50代であれば年金がわりになる
では、これらも説明します。
>>【不動産投資】マンション経営セミナーのおすすめや楽待の評判、人気の太陽光発電の感想を紹介
他人のお金で資産を増やせる
これは太陽光投資と同じメリットですね。
>>失敗の口コミは嘘?太陽光発電投資で後悔しないためにリスクや今後の利回りを知ろう
クラウドファンディング以外の不動産投資では、ローンを組んで物件を買うのが一般的で、自己資金を用意しなくてもいいのです。
他人のお金で投資を始められて、運用中も入居者から賃料を得て、そこからローンを返済していきますから、原資なしでOKなのです。
そして、ローンの返済が終わったら、家賃収入がまるっと自分の収入となります。
これが「他人のお金で資産形成」の仕組みです。
ワンルームマンションなら、頭金なしでOK
さっきも書いたように、2000万円〜3000万円の都内ワンルームマンションなら、頭金なしで始められます。(ローンを組む)
銀行から融資を受ける際、「年収500万円以上」という審査条件がありますが、それをクリアすれば元手ゼロで投資ができるのです。
>>失敗するからやめとけ!ワンルームの不動産投資は!リスク低い運用がサラリーマンにおすすめ
減価償却などで節税できる
不動産には節税メリットもあり、特に大きいのが物件代を損金にできる減価償却です。
これは会社員の収入から経費として引けて、所得にかかる税金を少なくできます。
課税所得が600万円くらいだと節税の意味はあまりないですが、900万円を超えるとメリットが出てきます。
>>【売却】不動産(マンション)の転売で利益を出せて仲介手数料ゼロのサービスを紹介(ぼくも投資中)
累進課税で税率が高い場合に有効
課税所得が900万円になると税率が10%も上がり、税金がすごいことになるので、減価償却で課税所得を900万未満にするのは意味があります。
※日本では累進課税で、所得がおくなるほど税率が上がっていく
つまり、不動産投資では節税しつつ、他人のお金で将来の資産を築けるのです。
>>家賃収入で暮らす(生きる)!失敗しないために副業から始めよう。おすすめの稼ぐやり方も紹介
自己資金を使ってないのに経費にできるのは大きい
減価償却でおいしいのは、自己資金ゼロで物件代を払っていないのに経費として計上できることです。
自分の財布から現金が出て行ってないのに経費にでき、税金も減らせて、将来の売り上げにもつながっていきます。
このように、自分の信用力を元にしておいしい思いをできるのが不動産投資です。
>>不労所得100万円で生活する場合の税金は?女性(主婦)には不動産がおすすめ?
不動産投資のデメリット(損失リスクなど)
一方、不動産投資には以下のデメリットもあります。
・損失リスクがある(元本保証じゃない)
・空室や物件の倒壊リスクもある
・売却する場合、株などと比べると流動性が低い
・出口を20年後、30年後にしてる場合、不透明さがある
・ハードルが高い(年収500万円必要で、勤続年数が大事になることも)
では、これらも解説していきます。
損失(元本割れ)リスクがある
投資なので、元本保証じゃないことをまず把握しておきましょう。
不動産投資は手堅いイメージがありますが、損する可能性もあります。
投資仲間に連絡を取った。その仲間は不動産投資に失敗して(騙されて)億越えの借金を背負ったとのこと。私の損した額なんて可愛いもんだなと感じたよね…
— メメント@ミャンマーいる (@yuminnco) March 4, 2019
空室リスクあり(運用コストもかかる)
マンション経営の場合、入居者がいないと収入が入ってきませんから、空室リスクも考える必要がりますし、
入居者を募集する際は広告費用なども必要で、物件のメンテナンス(修繕)費用などもかかり、意外とコストがかかります。
なので、やる前にかかる費用を計算しておきましょう。
※管理委託手数料、保険料、固定資産税とかもかかります
>>副業にも!「不動産投資で家賃収入」のやり方(失敗しないためにリスクや現実を知ろう)
物件の倒壊、火災リスクもある
他だと、自然災害によるリスクもありますが、保険もあるので、こちらも知っておきましょう。
地震が心配なので不動産投資は、、、と懸念される方がいますが
この地震大国日本で、しっかりと施工された新耐震基準のマンションが倒壊した事例をご存知なのでしょうか?私は存じ上げません。
賃貸でも義務付けられているのは火災保険のみ、これが答えです。
*もちろん地震保険にも加入できます— 令和の地上げ屋 (@jiageya_03) April 16, 2019
阪神淡路大震災の死因の9割は住宅などの倒壊による圧死。被災した木造家屋の98%は“旧耐震基準”で建てられていた。
今現在(新耐震基準)、違法建築が多くとも家は崩れていない。
それほど日本の建築技術は優れていて、基準が高く設けられているのです。— 令和の地上げ屋 (@jiageya_03) April 16, 2019
>>損する?貸付投資のデメリット(リスク)、失敗の危険性まとめ
不動産投資のデメリット②
<災害のリスク>
地震や火災により、建物が倒壊・消失してしまうリスクがあります。保険への加入はもちろん、耐震性・防火性の高い構造の物件を選ぶことでリスクを軽減できます。
— URBANEST (@akasaka104) August 27, 2019
なお、建物が倒壊しても、土地の価値が高い物件なら大きな損にはならないので再起可能。やはり優良立地がリスク低減の源。
— naokoro@リーマン+不動産投資 (@naokorochan1) June 18, 2018
>>【少額から】1万円OKの不動産投資!お金がない初心者が失敗しない方法まとめ(投資信託もあるよ)
売却する場合、株などと比べると流動性が低い
売却する際、株などのようにすぐ売れないのも微妙な点ですね。(リートだと流動性高いですが)
>>Jリートで分配金生活はおすすめしない?メリットやリスク、積立式のREIT投資信託まとめ
なので、売却狙いの人は他の投資を検討した方がいいかもしれません。
>>【働かずに稼ぐ方法】何もしなくてもお金が入る、収入を得るためにやってる投資まとめ
出口を20年後、30年後にしてる場合、不透明さがある
ローンを組む場合、出口が20年後、30年後におかれていますが、そんなに先のことを見通すのは難しく、予想通りにならないことがあります。
最近だと、都内の中古ワンルームマンションが流行っており、
その際「東京はこれからも単身者からの賃貸ニーズが衰えず手堅い」という感じで営業されますが、そうなる保証はありません。
もしかしたら、シェアハウスなど他の住宅が人気になりワンルームへの需要が落ちるかもしれません。
こうなった場合、想定通りの家賃収入を得られない可能性があるので、かなり先を見通して投資する怖さも理解しておきましょう。
>>働かずに稼ぐ方法ベスト25!働かないで稼ぎたい人へアーリーリタイア投資で生きる術も紹介
ハードルが高い(年収500万円必要)
不動産投資でローンを組む際の審査では「年収500万円」が1つの条件になります。
また、勤続年数3年、大企業、借り入れなし55歳未満といった条件が加わる場合もあり、ハードルが高いです。
なので、信用力や資金のある人だけがやれる投資であることも理解しておきましょう。
>>【初心者向け】少額OK!不動産投資の利回り、リスク、失敗例まとめ
団体信用生命保険は保険代わり?
ちなみに、不動産投資のセールストークで「生命保険代わりになる」というものがあります。
ローン利用でマンションを購入した場合は、ローン契約時に加入する『団体信用生命保険』が適用され、残りのローンが完済されます。万が一死亡や高度障害が残る事態になってしまった際は、ご家族の方は無借金のマンションを売却して現金化、または貸し家として毎月の家賃を得続けることができます。
— coco©️ (@mac_ochi) January 29, 2012
しかし、これはそんなにいいものではないので、話半分に聞いておきましょう。
簡単に、団信でローンチャラになった後に、現金化すればよいって言うけど、
奥様と未成年の子供がいる場合、遺産分割協議書を作るのも大変だよ。
そして、子供がいない場合、旦那の親や、兄弟が法定相続人になって、共有名義になるので、余計面倒。
一方、生命保険金は、受取人の固有の財産。 https://t.co/d85OEHzb0g
— 栗本やすひろ@Marriage and FPの代表 (@marriage_fp) November 25, 2019
生命保険だけの方が支払いが安くなる場合もあるので。
団信で得た不動産を売却して現金化すれば同じ、ではないです
売却手数料、売却先が決まるまでの維持管理費、売却タイミング、物件の状態等々、
結局いくら手元に残るのか、受け取る遺族には読めない=不利な条件でも気づけない
しかも現金化できるまでは支出が先立ちます#元ローン担当者 https://t.co/AQ8nE4M0go
— マダム・ド・エス@誰にも真似できない人生を (@ATS_madame) August 18, 2019
>>副業投資の収入実績と利率(利回り)まとめ(株、不動産・マンションの家賃、FX、社債)
「年金代わりになる」のセールストークに注意
あと、「年金代わりになる」にも注意してください。
年金がわりになる投資は他にもたくさんあり、現金なしでも始められます。
今月クラウドバンクからもらえた分配金は、11,010円でした✌️
これまでにトータルでもらった額は、272,888円。
ほったらかしでこの安定感はありがたい。値動きでの損がないので、安心してられるのも好きな点。https://t.co/jceGuzCSYzhttps://t.co/SP3DZwFob1 pic.twitter.com/9WHGkAS1o8
— タク@3500万円の投資結果&ブログで稼ぐ方法を発信中 (@guppaon1) September 10, 2019
なので、いろんな選択肢を知った上でベストな年金投資を選びましょう。
クラウドバンク、キャンペーン中に110万円投資したので、けっこうなキャッシュバックもらえる。(期限は明日まで)
今回100万円ほど投資した上場企業支援ファンドは、利回り+5.1%で運用期間8ヶ月と理想通りの条件。
※今月でこれまでもらえた分配金が30万円くらいいきそうhttps://t.co/qFarCYzyKL pic.twitter.com/5OcVtQ9JFQ
— タクスズキ@投資で配当生活(分配金の収入実績は固定ツイート、プロフィールに載せてます) (@TwinTKchan) December 1, 2019
実際の不動産投資の利回り
不動産投資では「表面利回り4%~5%」と表現されることが多く、不動産クラファン(シーラなど)でもそのぐらいです。
【評判と感想】シーラファンディングに投資&実績公開!運営会社の実態も調べてみた
利回り+4.5%で、運用3ヶ月と短期OKの優良案件なのに、他の不動産クラファンと比べて資金集まるのに時間がかかってる。
まだ応募できるので、興味ある方はSYLA FUNDINGをどうぞ。
https://t.co/WAnIZ2y4AI pic.twitter.com/x0clBfEf5A— タクスズキ@投資で配当生活(分配金の収入実績は固定ツイート、プロフィールに載せてます) (@TwinTKchan) December 16, 2019
ただ、ローンの使い方によってはもっと高利回りを実現できます。
不動産投資と言えば、利回りが15%、20%にもなるアパート一棟ものの人気が高いようですね😃私の身内や知り合いもやっていますが、本当は大変で、私も相当!アドバイスをしております😃
— 経済評論家、石井勝利、株式、不動産投資の呟きをします。 (@kabu100rule) December 28, 2019
>>毎月配当(分配金)をもらえるクラウドファンディングの利回り(成績)まとめ
ハイレバレッジ(資金効率を上げるの)はおすすめしない
とは言っても、FX同様レバレッジを過剰にかける投資はおすすめしません。
日本で利回り10%以下の不動産投資を買う意味↓
・融資のレバレッジでキャッシュフロー狙い
・節税(利益の繰り延べ、相続税対策)それ以外は、投機か事業ととらえないとあかん
↑の言葉がわからない人へ
新築区分マンション買って毎月一万円支払うだけで35年後の不労所得を狙うのはやばいよ!!
— まんちゅー@空飛ぶ三代目みつなか (@InsideMANCHU) October 19, 2019
無理せずとも資産を築く方法はいろいろあるので、そういった手法も検討した上で判断するように。
先進国株式の投信買えば、利回り7%で流動性高くて税率も低くて借金もない資産運用できます
↑を伝えれば
変な投信勧めつつ自己資金いれろと要求してくる融資担当者は黙ります
変な物件勧めてくる不動産屋は意味が分からず効果がないです 笑
— まんちゅー@空飛ぶ三代目みつなか (@InsideMANCHU) October 19, 2019
>>【副業】不動産投資の収入は?公務員、年収500万円のサラリーマン大家の利回りも調査
儲かる?不動産型クラウドファンディング
>>儲かる?投資型クラウドファンディングのメリットやおすすめを紹介(比較あり)
>>【上場企業のあなぶきが運営】不動産クラウドファンディグ「ジョイントアルファ」に投資した体験談
>>クリアルは不動産投資クラウドファンディング!ソーシャルレンディングとの違いもまとめ
不動産投資の成功率は会社による
>>【リビンマッチの評判、口コミ】無料で土地活用の査定(資料請求)をした!加盟店からの反応などまとめ
>>【リスクや仕組み】不動産クラウドファンディングのデメリット(業者比較しおすすめも紹介)
>>利回り3パーセント、5%、10%を狙える資産運用(株、不動産、投資信託)
【不動産投資】
不動産投資というくらいだから投資に失敗する可能性があることを何よりも強く考える必要がある。入居率98%
とか意味わからないキャッチコピーに釣られないでほしい。
あくまで入居率であって不動産投資成功率ではない。
失敗したら取り戻せないほどのリスクが待ってます。
— bankerbut (@bankerbut) November 25, 2018
不動産開発会社の悪評はある?
>>投資のリスクが怖い、不安なら積立を!株や不動産で損しないための必須知識まとめ
>>評判の悪い不動産投資会社はあるか?おすすめ企業の選び方やランキングもチェックしてみる
>>エストアンドカンパニーのコンサルと面談してきたので感想書いておく