どうも。ソーシャルレンディング、ETF、リート（REIT）で分配金生活を目指してるタクスズキです。
この記事では、いま注目してるJリートでもらえる配当金、そのリスク、オリンピック後の見通しなどを書きます。
リートのおすすめジャンルも紹介するので、不動産で労働せずに資産を増やしたい人は参考にしてください。
結論、リートは値動きで損する可能性があり、将来性も不安なので、値動きで損したくない人にはクラウドバンクをおすすめします。
これなら値動きでの損がなく、毎月分配金をもらえておすすめです。（運営8年で損失ゼロの実績あり！）
+7%の高利回りな投資先もあるので、興味がある方はチェックしましょう。
この記事の目次
リート（REIT）とは何か？
REITは、Real Estate（不動産）Investment Trust（投資信託）の略で、投資家から集めたお金をプロに運用してもらえます。
不動産を小口化した商品であり、株のように流動性高く売買できます。
※板取引でキャピタルゲインを得られて、配当（インカムゲイン）もあるという点では株と同じです（配当は税制上、株よりも有利）
リートをおすすめしないと言われる理由
こういったリートは以下の理由で、おすすめしないと言われています。
・値上がり益を得づらいから
・複利運用がしづらいから
・地震などで損するリスクがあるから
それぞれ解説します。
リートでは、値動きで損するデメリットあり
REITは株と同じで値動きがありますから、買った値段より下がれば含み損を抱えます。
上は、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人というJリートの値動きで、過熱感から調整で一時的に下がりました。
この時に慌てて売ってしまったら、損失が確定します。
2020年のコロナウイルスの影響でリモートワークが根付き、オフィス系のリートが特に値下がりしてるので、こういった点に注意です。
値動きで損しない投資がオススメ
値下がりや将来性が不安な人には、値動きでの損がなく+5%〜7%の利回りが得られる「クラウドバンク」をおすすめします。
以下のように分配金を毎月もらえますし、運営8年で投資家の損失ゼロで人気です。
財務の健全な証券会社によって運営されており信頼もできるので、詳細をチェックしましょう。
不動産で利回り+12%を目指すなら、ワラシベもおすすめで、こちらではお得なキャンペーンもあります。
売却先が決まっており、ほぼ利回りが確定しているので、こちらもチェックしましょう！
J-REITなどは減配のリスクもある
リート（日本のJ-REITなど）では「減配」といって、配当金が減ってしまう可能性があります。
配当利回りが高すぎる株は倒産を織り込んでいる可能性がある。株であれば5%迄がフェアバリュー。REITであれば6%。高ければ高いほどいいというものではない。NYダウ採用銘柄ですら配当利回りが最も高い企業の株はパフォーマンスが悪い。金利7%以上は減配など何らかの大きなリスクがあると見るべきだ。
— 投資カービィYH更新 (@toushi_kirby) May 1, 2018
配当金（インカム）目当ての人はこれも把握しましょう。
高配当であること自体に魅力を感じ投資する場合、時価総額は3,000億以上、リートの場合1,000億以上で安定的に配当を出しているところに限定すること。利益剰余金よりも有利子負債のほうが多いところは経験上かならず減配する。利益剰余金>有利子負債となっていることを必ず確認すること！
— 投資カービィYH更新 (@toushi_kirby) July 4, 2017
リートは値上がり益を得づらい
REIT運用会社は、利益の大半を投資家に分配することで払う税金をやすくしてもらえます。
なので、分配金（配当）を株などよりも多くでき、分配がメインとなります。
そのため、値上がり益を得づらく、値動きで大きな利益を出したい人に向きません。
株のように値動きも含めれば+10%のリターンも狙えますが、REITであれば4%~6%が妥当です。
なので、ハイリターンを得たい人には向かない商品かもしれません。
リートでは複利運用がしづらい
投資信託のつみたてなどでは分配金を受け取らず再投資でき、複利運用ができます。
これにより長期で見れば、有利に運用していけます。
しかし、リートであれば分配金で吐き出されるため、都度税金がかかり、有利な複利運用ができません。
じぶんで分配金を再投資する必要もあり、こういった手間がデメリットになります。
Jリートで特に地震などで損するリスクあり
日本の不動産に投資するJリートだと特に地震で物件が倒壊するリスクもあります。
しかし、ほとんどの物件で「大地震の際の予想最大損失率（PML値）」を出しており、それを見るとほぼ心配ないことがわかります。
※PML値：475年という期間で一度起こると想定される最大規模の地震の際に、どの程度の被害を受けるかを専門機関が計算した理論値
PML値が高い一部の物件には地震保険あり
ほとんどの銘柄で10%未満になってるので、地震についてぼくは心配してません
PML値が高い一部の物件には地震保険がついており、万が一の際も保険で手当されます。
怖いのは地震に付随する火災などであり、リートでは火災などの自然災害で損する可能性があります。
値動きで損したくない人におすすめの投資
こういったデメリットのあるリートで損したくないなら、クラウドバンクがおすすめです。
（クラウドバンクでの毎月の分配金）
クラウドバンクでは値動きで損しませんし、地震などあらゆるリスクに備えた担保・保証があります。
投資家が損しないための仕組みがあり、実際運営8年で損失ゼロです。
手堅く資産を増やしたい方は、無料で口座開設だけでもするといいですよ。
利回りが+12%とほぼ確定した投資をやりたい方は、ワラシベもチェックしましょう！
（お得なキャンペーンも開催中です！）
REIT（リート）のメリット
デメリットはありながらもリートには以下のメリットがあります。
・実際の不動産投資と比べて、少額OKで低リスク
・株式、債券と一緒に投資すればリスク分散になる
さっきも紹介したように、リートは株よりも分配（配当）利回りが高く、インカム投資に向いています。
また、現物の不動産投資のように元手が数千万円も必要ないのもメリットです。（詳しく解説します）
リートは少額OKな不動産投資
現物の不動産投資では物件（1部屋）に投資するため、数千万円の資金が必要で、ローンを組む場合がほとんどです。
正直、投資のために借金をするのは怖いですよね。
しかし、リートであれば数万円から投資できますから、気軽に不動産投資ができます。
少額でやりたい人にとってメリットがあります。
メリット3「株式、債券と一緒に投資すればリスク分散になる」
リート（不動産）は株式や債券と違った値動きをするので、これらに投資すればリスク分散になります。
株価が暴落した時でもリートで値上がりする場合があり、株の損を相殺できるかもしれません。（債券でもしかり）
理想的な分散投資をしたい人にとって、リートはいい商品かもしれません。
配当金（分配金）生活してる人の実例も
ちなみに、リートの配当金だけで生活してる人もいます。
まあぶっちゃけた話TOPIXなんて残念指数買うぐらいだったらREITの方が良いんですよね分配金込みで考えると大差…
— ひとり配当金生活-さいもん (@hitori_haitou) December 7, 2018
このように、不労所得がほしい人から人気なのがリートで、GMOクリック証券で口座があれば買えます。
GMOではレバレッジをかけた少額投資もでき、配当だけで年利50%も目指せます。
キャンペーン込みで、詳細をチェックしましょう！
REIT（リート）が向いている人
リートをおすすめできるのは以下の人。
・不労所得を得たい人
・株式・債券と一緒にリスク分散したい人
それぞれ補足します。
プロに運用を任せたい人
リートは不動産のプロに運用してもらえて、投資先も決めてもらえます。
自分で物件選びをするのは大変ですが、プロの目利きで優良そうな物件を選んでもらえるのはありがたいです。
プロの手を借りて年利+6%くらいを狙いたいならリートがおすすめです。
不労所得を得たい人
リートではだいたい年2回分配金をもらえて、不労所得になります。
株よりも分配利回りが高く、セミリタイア生活を目指す人にも向いてます。（年利+50%も可能）
株式・債券と一緒に投資すればリスク分散もできるので、株価暴落などに備えたい人にもおすすめです。
REIT（リート）が向いていない人
以下の人にリートはおすすめしません。
・長期で資産形成したい人
・利回り+12%以上を狙いたい人
リートでは値動きで損することがあり、特に値上がりしづらい構造になっているため、そういった点を恐る人には向きません。
なので、値動きで損したくない人は、値動きで絶対にマイナスにならないクラウドバンクをどうぞ。
こちらでは「運営8年で投資家の損失ゼロ」という実績があり、おすすめです。
長期で資産形成したい人にもリートはおすすめしない
リートは利益を都度配当として吐き出し、そちらには税金がかかっていきます。
投資信託のつみたてなら利益を再投資に回し税金をかけることなく、有利に複利運用できます。
こういった長期の複利運用をしたい人にはリートが向きませんので、投資信託（インデックスファンド）のつみたてを検討しましょう。
+12%のハイリターンを狙いたい方には、1万円からの不動産投資「ワラシベ」がおすすめです。
売却先が決まった物件に投資でき、利益がほぼ確定しており、お得なキャンペーンもあります。
詳細を公式サイトでチェックしましょう！
REIT（リート）で損しないための銘柄の選び方
リートで損しないために以下の点を踏まえて銘柄を選びましょう。
・NAV倍率
・ジャンル
時価総額は運用資産の規模で、大きいと安定した運用がしやすく、「時価総額1000億円以上」を目安にするといいです。
NAV倍率は、リート価格に対して実際の資産がどれくらいあるかを示す数値です。
NAV倍率が1より小さければ割安な銘柄と考えられ、そういった銘柄を選ぶと高値づかみはしづらいです。
リートのジャンル（業界）も大事
リートでは、住宅やオフィスビル、商業施設、倉庫などのジャンルがり、こちらの選定も大事です。
それぞれ一長一短があるので、複数ジャンルに投資するのが手堅いです。
コロナショックを機にオフィスREITが危険に？
コロナウイルスもリートに影響を与えています。
以前は「10年〜20年と長期で考えると、以下の点からオフィスジャンルは危険と思っていました。
しかし、コロナによりリモートが根付き、オフィス系銘柄が値下がりしています。
こういった点からもリートのジャンル選びは重要と言えます。
※値動きで損したくないなら、クラウドバンクがおすすめです
（クラウドバンクでの毎月の利益）
+12%とハイリターンがほぼ確定した安全な投資をやりたい方は、お得なキャンペーンもある「ワラシベ」もチェックしましょう！
オリンピック前後の動き（将来性など）
2020年のオリンピックを前にして、リートが上がってる背景には以下の要因があり、ホテルREITも好調でした。
・訪日外国人向けが増え、ホテル・宿泊施設への需要が増えた
ただ、オリンピック後にはこうした需要も減るため、ホテル系のREITには値下がりの可能性があります。
J-Reitのホテル系を保有・購入している方：
・客室あたり売り上げが、10月は平均単価の下落により落ちている傾向があります
・ホテルの売り上げは 客室 x 稼働率 x 平均客室単価、ですので、稼働率か単価の下落は黄信号です
・10月の訪日外国人は韓国人観光客の大幅減少のため、5.5%減でした
— アキ@日米豪株投資・パンダ投資家 (@AkiGlobe) November 20, 2019
なので、ぼくは手を出しません。
つみたてNISA対象のREIT投資信託はない
REITメインの投資信託でつみたてNISA対象の銘柄はないです。
利益非課税の不動産で積立したいなら、バランス型ファンドが選択肢としてあり、GMOクリック証券で100円から購入できます。
不動産型の投資信託も100円から買えるので、少額投資をしたい方も使いましょう。
毎月分配型REITで生活できる？
以下の意見も参考にしましょう。
米国リートは、事業規模が大きいため、利益の90%を分配して、残り10%を事業投資するだけでも、成長してます。つまり、インカムを得ながら、キャピタルも狙えるということ。
SBI証券からアクセスできる銘柄は少ないと思いますが、その中から優良銘柄を探そうと思います。
つづく
— 桶井 道@日経マネー1月号掲載 (@okeydon) November 27, 2019
REITは不動産収入という安定した配当収益が見込まれるから、米中貿易摩擦などの影響を受けづらい特徴もあります。
やめとけ？「リートはおすすめしない」のまとめ
最後に要点をまとめます。
・分配で有利だが、値上がりは期待しづらい
・複利での長期運用に不向き
・自然災害で損する可能性がある
・株、債券と一緒に運用しリスク分散できる
・ジャンルが複数あり、銘柄調査に時間がかかる
こういった点をデメリットに感じたなら、シンプルに値動きでの損がなく、分配金を毎月もらえるクラウドバンクがおすすめです。
財務が健全な証券会社が運営しており、8年で投資家の損失ゼロという実績があります。
値動きでハラハラせずに6%~7%で分配金をもらいたい人は無料で口座を作っておきましょう。
+12%の高利回りが確定している投資をしたいなら、1万円からOKのワラシベもおすすめです。
お得なキャンペーンでお米やamazonギフト券をもらえるので、公式サイトをチェックしましょう！