【不動産投資】Renosy(リノシー)で面談し、毎月の返済額、利益(利回り)を試算してもらってきた

どうも。1000万円以上を資産運用に回しているタクスズキです。

以下の記事で紹介したRenosy(リノシー)」の面談(詳細を聞いた)に行ってきたので、紹介します。

>>【評判】Renosy(リノシー)なら年収500万円から不動産投資できるらしいので、資料請求して面談を申し込んだ

特徴は、リスクを抑えて5%ほどの利回りを狙っていける堅実さです。(毎月少額の投資金でマンションオーナーになれるのもポイント

「毎月少額の支払いで物件を持ちたい」と思ってる方は参考にしてみてください。

恵比寿の立派なビルにオフィスがある

なお、リノシーを運営するのは、株式会社GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)。

オフィスは恵比寿にあります。

IMG 7858

立派なビルでしたね。

IMG 7857

というわけで、いざ社内へ。

オフィス(社内)がおしゃれ。ペッパー君がいた

面談では、担当者の方からまず株式会社GA technologiesの紹介がされました。

東京に本社があり、大阪、名古屋に1つずつ支社があります。

創業は2013年と若いながら、現在は180名の社員がいて、その半分くらいは1年以内に入った方だそうです。

こんな感じで、勢いがある会社であるため、どんどん人が入ってきてるんですね。

会社のメンバーがすごい

会社の偉い人たちの経歴も説明されたんですが、錚々(そうそう)たるメンバーが集まっていました

役員の経歴がすごいんですよ。

みなさん、超有名企業で活躍されてから、GAテクノロジーにジョインされていて、優秀なメンバーによって運営されていることがわかりました。

ソニーの元・副社長が戦略顧問に

あと、久夛良木さんという有名人が戦略顧問に就任していることも聞きました。

プレスリリースに経歴が出てますが、なんとソニーの副社長をやっていた方だそうで。

ソニー株式会社 取締役、同社取締役副社長兼COO

他にも、AI研究のトップが技術顧問(監修)をやっていたりと、かなりすごいメンバーが関わっているとわかりました。

会社メンバーを知る>>https://www.ga-tech.co.jp/company/board_member/

AIはどう活用されているか?

なお、不動産というのはアナログな業界なんですが、GAでは会社の30%がITエンジニアだそうで、かなりテックに力を入れているのです。

(エンジニアの次に多いのが営業だそうです)

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あと、上の記事で紹介している「AIが物件を判断」ですが、これも「すごいな」と思いながら話を聞いていました。

AIが何十項目を元に分析し精査

AIは優良物件の精査に使われているそうです。

不動産の仲介業者が売れる物件は5000件ほどあるらしいのですが、

そのうち投資対象として優良なものは1%ほどしかなく、AIが残りの99%を独自のアルゴリズムで排除してくれるんです。

そして、残った1%を人間が精査し、本当におすすめできる物件だけをリノシーのサイトに載せてるんだとか。

こんな感じで、機械をうまく使っていい物件をのせる取り組みをしているのです。

(AIの精査アルゴリズムは詳しく聞けませんでしたが、数十個の項目を元に精査してるんだとか)

物件がすぐ売れていく

そうやって厳しい審査を通った優良物件であるため、サイト公開後10分で売れてしまうこともあるそうです。

ちなみに、月間で100件ほどサイトで新規公開してるとのこと。

なので、投資したいなら、逐一リノシーのサイトを見ておいた方がいいなと思いました。

リノシーでは、複数の物件を所有してるオーナーさんもいるとのこと

社員が実際にリノシーで物件を買っている

担当者の方のお話を聞いていて、「いいな」と思ったのがこれ。

僕に話をしてくれた担当者さんは、実際にリノシーでワンルームマンションを買ってから、このサービスを「いいな」と思い、

運営会社であるGAに転職してきたそうです。

こういった社員さんは他にもいるらしく、自社の商品を実際に購入してる人がいて、信頼できると思いましたね。

>>サイトでリノシーについてより詳しく知る

リノシーの強み(メリット)

では次に、話を聞いてわかった「リノシーの強み」を紹介していきます。

強み1「ランニングコスト」が安い

まず、これ。

物件を持ってオーナーになると、管理手数料を管理会社に支払う必要があるんですが、リノシーだと毎月1080円でいいのです。

他の管理会社だと、5000円ほどかかるところもあるそうですが、そこと比べるとかなり安くなるんですね。

※数十年の運用だと、100万円、200万円の差になる

コストが安い理由は、AIを使って業務効率化しているから

なお、これだけ毎月のコストを安くできてるのは、先ほど紹介したAIなどのテクノロジーで、業務効率化しているから。

人間がやらなくていい仕事は機械に任せ、コストを抑え、顧客にメリットを提供してるんですね。

こういったアプローチは、ネット証券と似てると思いましたね。

ネットで完結させることにより、人件費をサービスに上乗せせず、安い手数料でユーザーにサービスを提供する感じ

このように、ユーザーメリットを大事にしているなと、話を聴きながら思っていました。

強み2「稼働率が高い。空室リスクを抑えられる」

これもリノシーの強みですね。

画像では、入居率が98.2%となってますが、最近の入居率は99%近いそうです。(毎週月曜に更新されるらしい)

これは競合他社と比べても高い数字です。

さらに、他の事業者だと空室が2週間以内の場合は「空室」とカウントせず、入居率を計算するそうですが、

リノシーの場合は1日でも空室が出たら、「空室」とみなし、その数値を計算するそうです。(ごまかさず数字を出しているんですね)

入居率が高い理由「物件を探してる人向けにリノシーが訴求してくれるから」

そして、こうなる理由はリノシー側で物件の露出を増やしてくれるから。

例えば、大手賃貸サイト(〜OM〜Sとか)に広告を出して、オーナーが持っている物件をたくさんのユーザーに見てもらえるようにし、

入居者を集めようとしてくれるんですね。

しかも、広告料金はオーナー(大家)でなく、リノシー負担です。

通常は空室が出ると、広告費はオーナー負担

一般的に、空室が出て入居希を募るために大手賃貸サイトに広告を出す場合、大家が広告料を払います。

なので、「空室によって家賃が入ってこないこと」に加え、入居者を増やすための販促コストもかかるのです。

これはオーナーにとって痛い負担です。

しかし、リノシーであれば、そのコストを負担してもらえるんですね。

他にもある「稼働率が高い理由」

高い稼働率をキープしている要因は他に以下のようなものがあります。

次の人が住めるように部屋を原状回復させるスピードが早い(7営業日)

そもそも借り手がつく主要エリア(東京、大阪、名古屋)に物件をもっている

・クオリティの高い部屋写真をプロのカメラマンに撮ってもらえるから魅力的な訴求ができる

・借り主側の解約が2ヶ月前予告なので、早めに次の入居者探しができる

原状回復にかかる費用もリノシー負担

ちなみに、原状回復にかかる費用など、入居者が変わるタイミングで発生するコストもリノシーが負担してくれます

通常、退去者が出て空室期間がでて、その後に新しい入居者が決まると以下のようなコストが発生するそうです。

・原状回復するための費用、大手賃貸サイトへの広告費

・新規で決まった場合、大手賃貸サイトへの成果報酬(支払い)

この手のコストを合計すると、30万円〜40万円ほどになってしまうのですが、これらをすべてリノシーは負担してくれるのです。

コストをリノシーが負担してくれる理由

こんな感じで、いいことづくめな感じもしますが、これには裏があります。(これじゃ、どう考えてもリノシーの旨味ないですからね)

こういったコストはワンルームマンションの販売価格に転嫁されているそうです。

リノシーで物件を買う場合、1割弱、他の事業者から買うよりも価格が高くなっているんですね。

1500万円のマンションの場合、100万円ほど。

トータルで見たらリノシーで買った方がコストは抑えられる

ただ、購入時は他より高いものの、長期でかかる(導入・運用)コストを考えたらリノシーで買った方がコストは安くなり、利回りも安定してくるそうです。

その理由は、これまで紹介してきたように、いろんなコストをリノシーに負担してもらえるからですね。

つまり、長期で不動産投資をして利益を出していきたい方には、リノシーが向いているのです。

逆に、短期で物件の売買で利益を出したい人には向いてません。

なので、こういったことを理解してリノシーを使うべきか判断してください。

無料で資料請求しておく>>Renosy(リノシー)のサイト

家賃の滞納保証なども充実

他にも、リノシーにはオーナーにとってありがたいサービスがあります。

それが、「家賃の滞納保証」と、「空室がある場合の家賃保証」

※「空室がある場合の保証」は、オーナーになって1年以内に空室が発生した場合に適用されます

このように、投資を考えてる人の不安を解消してくれるようなケアがあるのです。

築年数が古くなっても、住む人はいるのか?

ただ、これだけ保証やサービスが充実していても、「大丈夫か」と不安に思うことがありました。

それが、以下。

・年数が経った物件に住む人がいるか

・年数が経って家賃が下がった場合、利益は出るのか?(利回りは?)

これらには以下のような回答をもらいまいた。

築30~35年の物件でも住む人はいる

こちらは、現在「築年数30年くらいの物件に住んでる人はどれくらいいるか」の実例を出してもらい、大丈夫と証明してもらいました

ぼくが面談でおすすめされた地域だと、それくらいの年数でも81%以上のマンションで住む人がいたんですよね。

あと、年数が経ったとしても、リノベーションによってきれいになり、住む人を見つけることが可能なんだそうです。

確かに、ぼくの知人は築年数40年のマンションに住んでたんですが、その部屋の中はかなりきれいで、40年も経ってるとは思えませんでした

なので、年数が経った後のことは過度に心配しなくていいんですね。

すでに家賃の値下がりのピークを終えた物件を扱っている

次の「家賃が下がった場合の利益」ですが、こちらは将来の運用シミュレーションを教えてもらい、「大丈夫そう」と思えました。

※シミュレーションでは、損益分岐点、「想定利回りは5%」「毎月の返済額(少額)」なども教えてもらえます

あと、「築年数の経過とともに家賃がどれくらい下がるか」ですが、これはそんなに下がらないことがわかりました

その理由は、マンションの家賃は「新築〜10年」の間にいちばん下がるからです

10年経ったマンションでは、そんなに家賃が下がらない

というのも、新築のマンションから3年、5年、10年たった時が一番家賃が下がるようで、それ以降はあまり下がっていかないのです。

それはシミュレーションでも教えてもらえて、30年以上経っても家賃は10%ほどしか下がらないことがわかりました。

このように、家賃の値下がりについても過度な心配はしなくていいと思ったのでした。

ワンルームマンションに住み手が途切れない理由

他だと、ワンルームマンションへのニーズが途切れない話も聞いてきました。

概要は以下の通り。

・東京などの人気都市は流入者数が増えている
・外国人も増えている
・1Rマンションの開発規制がある

この3つだと、3番めの補足が必要なので、書いておきます。

ワンルームマンションはバンバン建てられない

都会だと、新築の1Rマンション建設に規制があるそうです。

その理由は、区として税収を確保したいから。

各自治体の土地は限られており、区としてはその範囲内で効率良く税収を集めたいわけです。

なので、(限られた土地の)区内にはファミリーマンションがあった方が好ましいんですね。

住民票を移さない場合もあり

逆に、(特に学生の)1人暮らしだと、住民票を故郷から移さない人もいて、1人暮らしが多くなると税収の確保が難しくなってしまうのです。

こうした理由から、自治体として1Rマンション開発を規制し、新築がたくさん建たないようにしているわけです。

新築の数は増えない。だが、住むニーズはある

こんな感じで新築のワンルームマンションの数は増えにくいものの、住む人の数は減らないので、

中古ワンルームマンションが重宝されるわけです。

このように都会に限って見ると、1人暮らし用マンションの需要は安定しているのです。

不動産投資の利回りは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」で決まる

あと、毎月の収入と支出を基にしたシミュレーションの説明を受けて気づいたのがこれ。

不動産投資って、毎月の家賃収入(インカムゲイン)だけで元本を回収できると思ってたんですが、そうじゃないみたいです。

もちろん、それも可能なんですが、インカムゲインだけだと回収するのにかなりの時間がかかります

なので、ある程度インカムで回収できたら、マンションを売却してキャピタルゲインも得つつ想定通りの利回りを出していくのです。

※詳しくは試算してもらって確かめてください

>>Renosy(リノシー)のサイト

不動産投資は生命保険の代わりになる?

他だと、これが謎だったので詳しく聞いてきました。

不動産投資でローンを組む際、団体信用生命保険というのに加入するんですが、これに加入すると、

オーナーが死んでもローンの残債が免除されるんだそうです。

つまり、所有者が亡くなった場合、借金がチャラになり、物件という資産が残るのです。

>>【初心者向け】少額OK!不動産投資の利回り、リスク、失敗例まとめ

亡くなった際、どこからお金が補填される?

この場合、借金を帳消しにするだけのお金が必要なわけですが、これはローンの金利から捻出されるそうです。

というのも、住宅ローンの利率に保険の掛け金がうまいこと加わるよう設計されているんですね。

こんな感じで、「不動産投資は生命保険の代わりになる」のロジックが成り立っているんです。

【まとめ&感想】自営業は金利高いし、頭金多く必要だからやらない

では最後にまとめます。

感想は、「ぼくは不動産投資やらないな」です。

その理由は、自営業ということでローンの金利が高く、けっこう頭金がかかってしまうから。(自営業だと、物件代金の3割〜5割が頭金)

不動産投資のメリットは他人のお金を借りつつ、レバレッジをかけて毎月少額投資でリターンを得ていくことですが、その鉄則が当てはまらないんですね。

なので、自営業の僕はソーシャルレンディングでいいなと判断しました

参照:オーナーズブックは怪しいの?口コミや評判を見た上でセミナーに参加したら意外なことがわかったよ

>>ソーシャルレンディングとは?その意味やリスク、税金などの知識まとめ!事業者の比較もしてみる

不動産投資は、与信のあるサラリーマン向き

話を聞いてみて、これを実感しましたね。

大手の有名企業だと低金利で借金できて、頭金も少額でいいそうです。

つまり、先ほど書いた鉄則通りに運用していけるんですね。

なので、不動産投資は与信のあるサラリーマン向きとわかりました。

というわけで、該当する方で興味を持った方は資料請求だけでもしておくといいですよ。

無料で資料請求>>Renosy(リノシー)のサイト

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