どうも。5600万円ほどを資産運用に回しているタクスズキです。
「Renosy（リノシー）」で不動産の資料請求をして、面談に行ってきたので紹介します。（詳細を聞いてきました）
ほったらかし収入を得て、もっと楽に生活したいと思ってる人は参考にしてください。（旧サービス名はRenosy Asset）
※リノシーを運営するのは、上場企業の「GA テクノロジーズ」です
※詳細は動画でもチェックしてください
この記事の目次
まず大事な話！審査が厳しく、リスクも高い
そもそも、リノシーは年収500万円以上の人が対象で審査も厳しいですし、借金する必要もありリスクが高いです。
なので、審査基準を満たしてない人やリスクが怖い人は、もっと少額で1円から低リスクでやれる不動産投資を知るといいです。
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毎月、放置収入が得られる低リスク投資は他にもありますので。
（おすすめの放置投資「クラウドバンク」での毎月の利益）
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【Renosyの感想】リスクも知れて不動産投資の理解が深まる
ではリノシーでの体験談へ。
面談してみて、不動産投資のメリットやリスク・デメリットを学ぶいい機会になりました。
担当者がリスクも正直に語ってくれたので、不動産への理解が深まり、本を読むよりずっと勉強になりましたね。
※無料で貴重な情報を教えてもらえて、かなり価値がありました
無料診断も参考になった
「面談はハードル高いな」と思うなら、まず資料請求から始めるのもアリです。（それだけならノーリスクですから）
※資料請求や面談後にしつこい勧誘電話がかかってくるなどはありませんでした。（リノシーで、営業マンの印象が変わりましたね）
（女性もリノシーで不動産投資してます。仕事が忙しく、手間をかけずに将来の資産づくりをしたい人に人気）
興味がある方は無料の資料請求だけでもやっておきましょう。（amazonギフト券がもらえて、お得なので）
特徴：リスクを抑えて5%ほどの利回りを狙っていける堅実さ
リノシーのメリットは毎月少額の投資金でマンションオーナーになれること。（年金や保険代わりにもなります）
「毎月少額の支払いで物件を持ちたい」と思ってる方におすすめですし、無料面談すれば今だけ10,000円のギフト券がもらえます。
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恵比寿の立派なビルにオフィスがある
リノシーを運営する、株式会社GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）のオフィスは恵比寿にあります。
立派なビルでしたね。
（2019年5月30日の追記：上場後は、六本木のさらに立派なビルに移転しました）
オフィスもオシャレで上場企業の風格が漂ってました。（この時は不動産投資の最新事情や、ユーザーがどんどん増えてることを聞きました）
（オフィスからは東京タワーも見えます）
どんどん売り上げが伸び上場した会社
面談では、担当者の方からまず株式会社GA technologiesの紹介がされました。
東京に本社があり、大阪、名古屋に1つずつ支社があります。
創業は2013年と若いながら、現在は300名の社員がいて、その半分くらいは1年以内に入った方だそうです。
こんな感じで、勢いがある会社であるため、どんどん人が入ってきてるんですね。（売り上げもかなり伸びてます）
会社のメンバーがすごい
会社の偉い人たちの経歴も説明されたんですが、すごいメンバーが集まっていました。
役員の経歴がすごいんですよ。
みなさん、超有名企業で活躍後、GAテクノロジーに入社し、優秀なメンバーによって運営されているのです。
ソニーの元・副社長が戦略顧問に
あと、ソニーの副社長をやっていた方が戦略顧問に就任していることも聞きました。
（右がソニーの副社長をやっていた久夛良木 健[くたらぎ けん]さん）
他にも、AI研究のトップが技術顧問をやっていたりと、かなりすごいメンバーが関わっているとわかりました。
AIが何十項目を元に分析し優良物件を精査
不動産というのはアナログな業界なんですが、GAでは会社の30%がITエンジニアだそうで、かなりテックに力を入れています。
（職種として、エンジニアの次に多いのが営業）
AIは優良物件の精査に使われています。（動画がわかりやすいので、チェックしてみてください）
AIが入居率の高い物件を探してくれる
不動産の仲介業者が売れる物件は5000件ほどあるらしいのですが、
そのうち投資対象として優良なものは1%ほどしかなく、AIが残りの99%を独自のアルゴリズムで排除してくれるんです。
そして、残った1%を人間が精査し、本当におすすめできる物件だけをリノシーのサイトに載せてます。
最新技術をうまく使って、いい物件をのせています。
（AIの精査アルゴリズムは詳しく聞けませんでしたが、数十個の項目を元に精査してるんだとか）
Renosyでは物件がすぐ売れていく
厳しい審査を通った優良物件であるため、サイト公開後10分で売れてしまうこともあるそうです。
ちなみに、月間で100件ほどサイトで新規公開しています。
なので、投資したいなら、サイトをマメに見ておいた方がいいですね。
（リノシーでは、複数の物件を所有してるオーナーさんもいるとのこと）
社員が実際にリノシーで不動産投資をしている
担当者のお話を聞いていて、「いいな」と思ったのがこれ。
話をしてくれた担当者さんは、実際にリノシーでワンルームマンションを買ってから、このサービスを気に入り、運営会社に転職してきたのです。
「もともとユーザー」の社員は他にもいるらしく、自社の商品を実際に購入してる人がいて、信頼できると思いましたね。
リノシーの強み（メリット）
では次に、話を聞いてわかった「リノシーの強み」を紹介していきます。
強み1「運用でかかるコスト」が安い
1つ目の強みはコストの安さ。
物件を持ってオーナーになると、管理手数料を管理会社に支払う必要があるんですが、リノシーだと毎月1080円でいいのです。
他の管理会社だと、5000円ほどかかるところもあるそうですが、そこと比べるとかなり安くなるんですね。
※数十年の運用だと、100万円、200万円の差になる
コストが安い理由は、AIを使って業務効率化しているから
これだけ毎月のコストを安くできてるのは、先ほど紹介したAIなどのテクノロジーで、業務効率化しているから。
人間がやらなくていい仕事は機械に任せ、コストを抑え、顧客にメリットを提供しています。
こういったアプローチは、ネット証券と似てると思いました。
ネットで完結させることにより、人件費をサービスに上乗せせず、安い手数料でユーザーにサービスを提供する感じ。
このように、ユーザーメリットを大事にしているなと、話を聴きながら思っていました。
強み2「稼働率が高い。空室リスクを抑えられる」
強みの2つめは投資物件の入居率が高いこと。
画像では、入居率が98.2%となってますが、最近の入居率は99%近いそうです。（毎週月曜に更新される）
これは競合他社と比べても高い数字です。
他社と違い、都合のいい操作をせずデータを公開してる
他社だと空室が2週間以内の場合は「空室」とカウントせず、入居率を計算するそうですが、
リノシーの場合は1日でも空室が出たら、「空室」とみなし、その数値を計算するそうです。（ごまかさず数字を出しているんですね）
このような高い入居率になる理由はリノシー側で物件の露出を増やしてくれるから。
例えば、大手賃貸サイトに広告を出して、オーナーが持っている物件をたくさんのユーザーに見てもらえるようにし、
入居者を集めようとしてくれるんですね。
しかも、広告料金はオーナー（大家）でなく、リノシー負担です。
通常は空室が出ると、広告費はオーナー負担
一般的に、空室が出て入居希を募るために大手賃貸サイトに広告を出す場合、大家が広告料を払います。
、「空室によって家賃が入ってこないこと」に加え、入居者を増やすための販促コストもかかるのです。
これはオーナーにとって痛い負担です。
しかし、リノシーであれば、そのコストを負担してもらえるんですね。
他にもある「稼働率が高い理由」
高い稼働率をキープしている要因は他に以下のようなものがあります。
・そもそも借り手がつく主要エリア（東京、大阪、名古屋）に物件をもっている
・クオリティの高い部屋写真をプロのカメラマンに撮ってもらえるから魅力的な訴求ができる
・借り主側の解約が2ヶ月前予告なので、早めに次の入居者探しができる
原状回復にかかる費用もリノシー負担
ちなみに、原状回復にかかる費用など、入居者が変わるタイミングで発生するコストもリノシーが負担してくれます。
通常、退去者が出て空室期間がでて、その後に新しい入居者が決まると以下のようなコストが発生するそうです。
・新規で決まった場合、大手賃貸サイトへの成果報酬（支払い）
この手のコストを合計すると、30万円〜40万円ほどになってしまうのですが、すべてリノシーが負担してくれるのです。
デメリット？コストをリノシーが負担してくれる理由
こんな感じで、いいことづくめな感じもしますが、これには裏があります。（これじゃ、どう考えてもリノシーの旨味ないですからね）
こういったコストはワンルームマンションの販売価格に転嫁されているそうです。
リノシーで物件を買う場合、1割弱、他の事業者から買うよりも価格が高くなっているんですね。
※1500万円のマンションの場合、100万円ほど他社よりリノシーが高い
トータルで見たらリノシーで買った方がコストは抑えられる
購入時は他より高いものの、長期でかかる（導入・運用）コストを考えたらリノシーで買った方がコストは安くなり、利回りも安定するそうです。
その理由は、これまで紹介してきたように、いろんなコストをリノシーに負担してもらえるからですね。
つまり、長期で不動産投資をして利益を出していきたい方には、リノシーが向いているのです。
逆に、1年ほどの短期で物件の売買で利益を出したい人には向いてません。
なので、こういったことを理解してリノシーを使うべきか判断してください。
家賃の滞納保証なども充実
他にも、リノシーにはオーナーにとってありがたいサービスがあります。
それが、「家賃の滞納保証」と、「空室がある場合の家賃保証」。
※「空室がある場合の保証」は、オーナーになって1年以内に空室が発生した場合に適用されます
このように、投資を考えてる人の不安を解消してくれるようなケアがあるのです。
築年数が古くなっても、住む人はいるのか？
ただ、これだけ保証やサービスが充実していても、「大丈夫か」と以下のような不安が浮かびました。
②年数が経って家賃が下がった場合、利益は出るのか？（利回りは？）
これらについてもらった回答を紹介していきます。
築30~35年の物件でも住む人はいる
1つめは、現在「築年数30年くらいの物件に住んでる人はどれくらいいるか」の実例を出してもらい、大丈夫と証明してもらいました。
ぼくが面談でおすすめされた地域だと、それくらいの年数でも81%以上のマンションで住む人がいたんですよね。
あと、年数が経ったとしても、リノベーションによってきれいになり、住む人を見つけることが可能なんだそうです。
確かに、ぼくの知人は築年数40年のマンションに住んでたんですが、その部屋の中はかなりきれいで、40年も経ってるとは思えませんでした。
なので、年数が経った後のことは過度に心配しなくていいんですね。
すでに家賃の値下がりのピークを終えた物件を扱っている
次の「家賃が下がった場合の利益」ですが、こちらは将来の運用シミュレーションを教えてもらい、「大丈夫そう」と思えました。
※シミュレーションでは、損益分岐点、「想定利回りは5%」「毎月の返済額（少額）」なども教えてもらえます
あと、「築年数の経過とともに家賃がどれくらい下がるか」ですが、これはそんなに下がらないことがわかりました。
その理由は、マンションの家賃は「新築〜10年」の間にいちばん下がるからです
10年経ったマンションでは、そんなに家賃が下がらない
というのも、新築のマンションから3年、5年、10年たった時が一番家賃が下がるようで、それ以降はあまり下がっていかないのです。
この事実はシミュレーションでも教えてもらえて、30年以上経っても家賃は10%ほどしか下がらないことがわかりました。
このように、家賃の値下がりについても過度な心配は不要でした。
ワンルームマンションに住み手が途切れない理由
他だと、ワンルームマンションへのニーズが途切れない話も聞いてきました。
概要は以下の通り。
・外国人も増えている
・1Rマンションの開発規制がある
この3つだと、3番めの補足が必要なので、書いておきます。
ワンルームマンションはバンバン建てられない
都会だと、新築の1Rマンション建設に規制があるそうです。
その理由は、区として税収を確保したいから。
各自治体の土地は限られており、区としてはその範囲内で効率良く税収を集めたいわけです。
なので、（限られた土地の）区内にはファミリーマンションがあった方が好ましいんですね。
住民票を移さない場合もあり
逆に、（特に学生の）1人暮らしだと、住民票を故郷から移さない人もいて、1人暮らしが多くなると税収の確保が難しくなってしまいます。
こうした理由から、自治体として1Rマンション開発を規制し、新築がたくさん建たないようにしているわけです。
新築の数は増えない。だが、住むニーズはある
こんな感じで新築のワンルームマンションの数は増えにくいものの、住む人の数は減らないので、
中古ワンルームマンションが重宝されます。
このように都会に限って見ると、1人暮らし用マンションの需要は安定しているのです。
不動産投資の利回りは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」で決まる
あと、毎月の収入と支出を基にしたシミュレーションの説明を受けて気づいたのがこれ。
不動産投資って、毎月の家賃収入（インカムゲイン）だけで元本を回収できると思ってたんですが、そうじゃないみたいです。
もちろん、それも可能なんですが、インカムゲインだけだと回収するのにかなりの時間がかかります。
なので、ある程度インカムで回収できたら、マンションを売却してキャピタルゲインも得つつ想定通りの利回りを出していくのです。
※詳しくはサイトでチェックできます
Renosy Asset（アセット）は生命保険の代わりになる？
他だと、これが謎だったので詳しく聞いてきました。
不動産投資でローンを組む際、団体信用生命保険というのに加入するんですが、これに加入すると、
オーナーが死んでもローンの残債が免除されるんだそうです。
つまり、所有者が亡くなった場合、借金がチャラになり、物件という資産が残るのです。
亡くなった際、どこからお金が補填される？
この場合、借金を帳消しにするだけのお金が必要なわけですが、これはローンの金利から捻出されます。
というのも、住宅ローンの利率に保険の掛け金がうまいこと加わるよう設計されているんですね。
こんな感じで、「不動産投資は生命保険の代わりになる」のロジックが成り立っているんです。
【まとめ】リノシーの評判・口コミ
では最後にまとめます。
ぼくの感想は、「不動産投資をやらない」です。
その理由は、自営業ということでローンの金利が高く、けっこう頭金がかかってしまうから。（自営業だと、物件代金の3割〜5割が頭金）
不動産投資のメリットはお金を借りレバレッジをかけて毎月リターンを得ていくことですが、その鉄則が当てはまらないんですね。
なので、自営業の僕はソーシャルレンディングの「クラウドバンク」などでいいなと判断しました。
（クラウドバンクでの毎月の利益）
不動産投資は、与信のあるサラリーマン向き
話を聞いてみて、これを実感しましたね。
大手の有名企業だと低金利で借金できて、頭金も少額でいいそうです。
つまり、先ほど書いた鉄則通りに運用していけるんですね。
なので、不動産投資は与信のあるサラリーマン向きとわかりました。
というわけで、該当する方で興味を持った方は資料請求だけでもしておくといいですよ。
評判の悪い不動産投資会社はあるか？
以下の業者の評価、感想をまとめた記事も書いてます。
・ブリッジ・シー・エステート、GAテクノロジーズ、シノケンプロデュース、FJネクスト
・オープンハウス、プロパティエージェント、明光トレーディング、日本財託、リズム
・エストアンドカンパニー、湘建、グローバル・リンク・マネジメント（GLM）、楽待、ファーストロジック