少額で初心者OK!不動産投資の方法や成功率、利回り、リスクと失敗例まとめ

どうも。1000万円以上を資産運用に回しているタクスズキです。

今回は複数のセミナー(面談)に参加して気づいた不動産投資の基礎知識を紹介します。

これから挑戦してみたい方は参考にしてみてください。

>>1円からOKの資産運用!株のように値動きに惑わされず安定収入を得られる「ファンズ」は初心者や副業投資家におすすめ

>>【少額から】1万円OKの不動産投資!お金がない初心者が失敗しない方法まとめ(投資信託もあるよ)

【大事な結論】不動産投資は絶対にやめたほうがいい

まず、これは絶対に覚えておきましょう。

不動産投資は絶対に失敗するので、やめたほうがいいです。(その理由は以下)

・これから日本は人口減少して土地への需要が減り、その価値が下がるから

不動産投資の「利回り5%」は空室リスクを全く考えてない(言わば、絵に描いた餅。妄想でしかない。実現する可能性はほぼ0)

借金のリスクが高すぎる(危険)

こうした要素があるので、ぼくは1円から低リスクで安定収入を得られるファンズをおすすめします

>>1円からOKの資産運用!安定収入を得られる「ファンズ」は初心者や副業投資家におすすめ

【断言】数千万円もかけて不動産を買う必要はない

不動産セミナーに複数行ってみて、数千万円を借金してまで不動産を買う必要は全くないと確信しました

なぜなら、ファンズのような低リスクで「従来の不動産投資」以上のリターンを狙えるサービスが出てきてるからです。

なので、借金するような危険な投資(ギャンブル)はやめて、安全に増やせる「ファンズ」をやりましょう。(かなり信頼してるので、100万円入金してます)

これなら空室リスク、物件の倒壊リスクもなく堅実に資産を増やしていけますから。

まずは無料で口座開設だけでもしておきましょう(作業は3分で終わります)

複数のセミナーで気づいた特徴(共通点)

ちなみに、ぼくが参加したのは「グローバル・リンク・マネジメント(GLM)のセミナー」と「リノシーの1対1面談」です。(どれも無料で、リノシーは資料請求だけでもOK)

>>【無料】Renosy(リノシー)なら年収500万円から不動産投資できるらしいので、資料請求して面談を申し込んだ

Renosyでは無料で資料請求でき、面談まで進むと5000円もらえてかなりお得です

>>【AI不動産投資の感想】Renosyで面談し、毎月の返済額、利益(利回り)を試算してもらってきた

では、それぞれで聞いてきたことをまとめていきます。

セールスマンも不動産投資をやっている

GLMのセミナー講師(社員)も、リノシーで話をしてくれた人も実際に物件をローン組んで買っていました。

GLMの社員さんは30歳くらい、リノシー社員さんは27歳くらい

不動産の営業マンは怪しいイメージがあったのですが、ちゃんと自分も買っている商品をおすすめしているので、怪しさはちょっと消えました。

>>【朗報】オーナーズブックの案件増加中!投資しやすくなり、サイト改善で銀行預金との収益比較もできるように

東京のマンションの入居率は高い(99%)

GLM、リノシーともに99%の入居率で、空室の心配はほぼないようでした。

その理由は、GMLとリノシーともに東京のような都会にある物件だけを紹介しているから

東京は転入者が増えていて、賃貸に住む人のニーズが途切れないんですね。

※地方とかだと住み手がいなくて、空室リスク高まります

不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインを狙う

セミナーに参加する前は、毎月の家賃収入(インカムゲイン)だけで利益を出していくのかと思ってましたが、そうじゃないのです。

インカムゲインだけで元をとるには40年、50年と待たなければならず、

もっと短期で利益を出したいなら、売却によるキャピタルゲインを得ることも必要なのです。

なので、こういったことも理解して投資するか判断しましょう。

利回り(利益)は5%ほど

なお、リノシーの場合、長期でリスクを抑えて運用益を狙っていくスタイルであるため、想定利回りは5%だそうです。

この辺は、不動産型のソーシャルレンディングも同じ感じなので、不動産投資ではこれを目安になるといいですね。

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【安全】借金リスクなし!1円からOKの不動産投資

>>1円からOKの資産運用!安定収入を得られる「ファンズ」は初心者や副業投資家におすすめ

おすすめ>>オーナーズブックは怪しいの?口コミや評判を見た上でセミナーに参加したら意外なことがわかったよ

最初はマイナスになる

面談でもらった見積もりで損益分岐点などを教えてもらって気づいたのはこれ。

不動産投資は最初に1500万円ほどの物件をローンを組んで買うわけですから、収支をみたらマイナスからスタートします。

そして、10年、20年、30年と時間をかけてプラスにしていくのです。

もちろん、物件の短期売買で稼ぐことも可能ですが、これはお金を持っている人だけができるもの

この辺は他の投資と似ているなと思いましたね。

>>投資の平均利回り(株式、不動産、FX)、その計算方法まとめ

住宅ローン、アパートローンについて

サラリーマンであれば住宅ローンは組みやすいですが、不動産投資のアパートローンはハードル高めだそうです。

以下の条件を満たしてる必要があるのです。

25歳以上、勤続3年以上、年収400万円以上で安定した企業に勤めてる人

>>【評判】2万円からOKのネクストシフトファンドに投資!利回りは貯金の720万倍:安定収入がほしい人向け

公務員などが対象

なお、「安定した企業」の定義は以下の通り。

上場企業、公務員、会社規模5億円以上、従業員100名以上。

※生保、飲食、運送はダメらしいです。

というわけで、こういった性質も覚えておきましょう。

>>【不労所得】ソーシャルレンディングの投資記録、人気はどこ?分配日はいつ?勉強は何を?に回答

物件の築年数が経っても大丈夫

あと、不動産(物件)は古くなっても、住み手がついたり、売却できることも知りました。

GLMでは「30年家賃収入を得てから、3000万円で買った物件を1000万円くらいで売却することも可能」と説明されました。

リノシーでは、30〜35年経っても都心の住宅に住み手がいることを実例付きで教えてもらいました

>>【2019年の資産運用】10万円投資するならこれがおすすめ!元手を増やす方法まとめ

リノベーションにより家賃アップも可能

家が古くなったとしても、リノベーションにより入居者に魅力を訴求することも可能ですし、家賃アップも狙えるそうです

(築40年の家に住んでる友人の家はリノベでかなりきれいでした)

こんな感じで、地域さえしっかり選定すれば、物件が古くなっても家賃収入を得ていくことは可能なんですね。

>>1円からOKの資産運用!安定収入を得られる「ファンズ」は初心者や副業投資家におすすめ

不動産投資のメリット

次は投資のメリットを紹介していきます。それは以下の通り。

・レバレッジを効かせて毎月少額で投資できる

・節税

・生命保険がわりになる

・インフレ対策

・老後資金を得る手段になる

では、それぞれを説明していきます。

>>1万円から大家になれて家賃収入を得られるCREAL(クリアル)に投資!実績も追記していきます

少額の投資額でOK

不動産投資のメリットは種銭(元本)が(少)なくても、投資できること。銀行のお金で不動産を持てるんですね。

>>35年ローンとかお得すぎて笑えるww 他人のお金で家建てられて資産形成もできるとかww

>>【2018年】少額OKのおすすめ資産運用!初心者が保険や銀行で商品選ぶのは論外w

他人のお金を使って数千万円のインフレに強い資産を持てる

しかも、安定した企業に勤めるサラリーマンなら、低金利でお金を借りれますから、かなり有利なのです。

頭金が必要な場合もありますが、安定企業・大企業の会社員なら3000万円の物件で150万円あれば大丈夫だそうです。

※物件を買ったら、家賃収入を元にローンを返していくんですね

>>【310万円投資中】クラウドバンクの「怪しい」という評判は本当か?リスクや運用実績をまとめてみる

節税できる

最近だと、以下のように増税傾向なので、節税できるのはありがたいですよね。

扶養控除の撤廃。復興増税。株式の税率も20%にアップ

・給与所得控除の縮小も対象が1200万円から850万円になっている。

増税でサラリーマンが払うお金は67万円高くなっている(10年で1.47倍)

セミナーでは、政府の方針「給与所得者から税金とっていく」も説明されました。

参照:【評判あり】SBIソーシャルレンディングの使い方(入金、手数料、確定申告、貸し倒れ、お得なポイントなどまとめ)

経費計上して節税に

なお、節税の仕組みは以下のツイートと記事を参考にしてください。

>>確定申告の前にフリーランスの疑問「領収書じゃなくレシートでもOK?」に答えておく!税金の知識をつけよう

>>フリーランス(個人事業主)やサラリーマンが知らなきゃ損する節税対策

不動産投資でかかる経費

不動産投資で計上できる経費は「新築の減価償却費、銀行の金利、管理費、物件がある現地までの車代、本代など

以下、セミナー中にとっていたメモ。

会社員の場合、定められた税率だが、不動産を持つことで会社を持つイメージ。帳簿上で赤字を作れる。

だいたい150万円くらいが経費として計上できる。これを給与所得から引ける

>>【インカムゲイン】投資信託が出している安定的な収益を知る方法→「損益の状況」の「配当等収益金」を見る

インフレ対策で物件(モノ)を買っておくのもあり

あと、不動産をもつことでインフレへの備えにもなります。

>>お金がないフリーター時代にやっててよかったと思ってること(不安な時の過ごし方)

【実例】築50年の四谷の物件の価値はどんどん上がっている

日本でもこれまでインフレが起きてるんですよね。

例えば数十年前は、ラーメンなどが今よりずっと安い値段で買えましたが、今は当時の何倍もします。

これはお金の価値が下がって、モノの価値が上がっていると言えます。

こんな感じで物件の価値も上がっており、四谷では50年前に500万円で買った物件が50年経った今2000万円で売れるそうです。

このように、いま割安で買って家賃収入を得て、数十年後に売却すれば現金を持っておくよりもお得になるのです。

>>【副業にも】月10万の不労所得の作り方!20代の実践者がその種類と投資の成績ランキングなどをまとめてみた

年金(の補助)になる(年金受給まで2000万円ほど必要)

老後の収入源になるのも大きいですね。セミナーでは、老後の必要資金で以下のような試算がされていました。

60~68歳の年休が支給されない期間の生活費は20~30万円だとすると、12ヶ月 x 8年 = 2000万円くらい必要

まあ、老後も働いていれば問題ないのですが、ほとんどの人が定年制だと思うので、こうしたメリットも知るといいですね。

>>貯金できない人にコツを紹介!20代で1000万円以上の貯金がある僕がオススメするのはこの方法

老後のお金について学ぶ

>>老後も稼げる副業や仕事を見つけよう。年金受給が75歳になりそうだから

>>【実績あり】SBI証券で個人型確定拠出年金(iDeCo)を申し込む作業とかかる時間、注文した投資信託まとめ

>>まだデフレなので、確定拠出年金は「元本確保型の定期預金」にして節税メリットを享受するという手段もアリ

「生命保険がわりになる」について

なお、「生命保険がわりになる」というメリットは以下の記事をどうぞ。

>>【不動産投資】Renosy(リノシー)で面談し、毎月の返済額、利益(利回り)を試算してもらってきた

※リノシーは、ワンルームマンションのオーナーになれるサービス

不動産投資のデメリット(リスク)

不動産投資のリスクは以下の3つ。

空室リスク、物件の破損(既存)リスク、災害(地震や火事)リスク

この辺の詳しい話は以下の記事をどうぞ。

参照:オーナーズブックは怪しいの?口コミや評判を見た上でセミナーに参加したら意外なことがわかったよ

>>ソーシャルレンディングで失敗しないために事業者の選び方、利回りなどまとめとく

>>「クラウドバンク」のセミナーで知った「利回り、実績、貸し倒れ」 @融資型クラウドファンディング

不動産投資の失敗例

不動産投資の失敗例だと、以下のものがありますね。

人口が減っていく田舎の物件を買って入居者入らず

・節税(相続税)を狙って保有してる土地にアパートを建てたものの、借りて見つからず失敗

>>【3000万投資し比較】ネット証券のおすすめは?僕の感想と評価、2chでの悪い評判まとめ

>>貯金がない20代前半の頃から数年でゼロから1000万円以上にしたよ!やったことまとめとく

住宅を買うのは株以上にハイリスクな投資

あと、住宅購入を「投資」と考えるのも良くないので、こちらも知っておきましょう。

>>【リスク高い投資】超ハイリスクハイリターン資産運用の例:短期で稼ぐ方法まとめ

土地神話は完全に崩壊した

>>【3000万投資し比較】ネット証券のおすすめは?僕の感想と評価、2chでの悪い評判まとめ

>>ネット証券での株の買い方(注文方法)、口座開設のやり方や審査、キャンペーンまとめ

【補足】サブリースというのがある

あと、GLMのセミナーでサブリース(家賃保証、一括借り上げ)という制度についても聞いてきました。

この制度を使うと、入居者がいなくても家賃がオーナーに入ってくるようになるのです。

(GLMのような会社が家賃分を肩代わりする)

>>【副業に】サラリーマン向けおすすめ投資まとめ(失敗しにくい資産運用の方法も紹介)

>>【最新版】投資の種類を利回り、特徴をもとに比較!少額でやれるものも紹介

サブリースのデメリット

これは一見、安心のように思えますが、入居者がしっかり見込める物件でサブリースを使うと損です。

なぜなら、通常時より多めに手数料をとられてしまうからです。

サブリースを使わないと(集金代行契約)、手数料は3%ほどですが、サブリースだと8%ほどとられるんですね。

なので、入居者が都度つきそうなら、サブリースは不要なのです。

というわけで、以上が不動産投資について調べたことです。

>>1円からOKの資産運用!株のように値動きに惑わされず安定収入を得られる「ファンズ」は初心者や副業投資家におすすめ

追記:3つめの事業者と面談してきた

株式会社エストアンドカンパニーのコンサルタントからも話を聞いてきたので、新たな知見をシェア。

>>【評判】エストアンドカンパニーのコンサルと面談してきたので感想書いておく

自営業にとってもメリットある不動産投資があるよ、というお話。

>>投資で地道に!初心者向けのお金の増やし方まとめ(保険、ギャンブル、銀行のおすすめ投資信託は損するよ)

感想&評価:コンサルとの面談では怪しい勧誘、うざい営業なし

なお、エストアンドカンパニーのコンサルから売り込みされず、マネーリテラシーの高まる有益な話を聞けました

無料で話を聞くだけでも役だつし、ライフプランなどの相談もOKらしいので、話だけでも聞いてみるといいですよ。

>>【不動産投資】Renosy(リノシー)で面談し、毎月の返済額、利益(利回り)を無料試算してもらってきた

※ローン審査もしてもらった

>>【運用実績】ラッキーバンクの「怪しい」という評判は本当か?貸し倒れリスクや口コミなどもまとめ

東京の不動産は現在、割安

以下、不勉強だった時代に聞いた話です。当時の僕はかなりバカでした。(絶対に参考にしないでください)

あと、東京の不動産のポテンシャルについても聞いてきました。

東京は、オリンピック開催などもあり、世界的にも注目されているとしで、実際いまは世界中から不動産が買われているそうです。

ノルウェーでは、年金の投資先として「東京の不動産」を資産に組み入れていて、そのポテンシャルに衝撃を受けました。

>>投資は1万円から!空き家改修で家賃収入を「FANTAS(ファンタス)」で得よう:利回りはなんと10%!(実績は追記予定)

不動産投資で生活はもう無理(成功率0)

冒頭でも紹介したように、日本での不動産の価値は大きく下がっていきますので、絶対にやらないように。

あと、100万円、1000万円で資産運用するなら、不動産でなく以下のような手法がいいです。

>>【2019年の資産運用】10万円投資するならこれがおすすめ!元手を増やす方法まとめ

>>はじめての資産運用:失敗(損)しないために賢い「ベスト投資」をおすすめしてみる

>>【元本保証も】リスクの少ない資産運用やローリスク投資信託、安全性ランキングまとめ

マンション1部屋での不動産月収は?

>>【初心者向け】投資とは何か?その定義や、やり方、失敗しないための知識をまとめとく

>>投資の勉強はあまり意味ないけど、いくらか必要だからその方法とおすすめ本まとめとく

【注意】不動産投資のメリット・デメリット(リスク)

>>【利回り9%で2万円からOK】不動産担保&保証付きファンドに投資できる「LENDEX」に10万円投資!

初心者向けのお金の増やし方まとめ

>>【安定】リスクの少ない堅実投資、一番安全なおすすめ資産運用まとめ(少額OK)

>>投資で地道に!初心者向けのお金の増やし方まとめ(保険、ギャンブル、銀行のおすすめ投資信託は損するよ)

>>ソーシャルレンディングで撤退した危ない業者や今後の予測、安心・安全の会社まとめ

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