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独自取材！LENDEX社長交代の理由は？貸し倒れや延滞リスクはある？

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どうも。ソーシャルレンディングで5000万円ほど投資してるタクスズキです。

高利回り案件が人気の「LENDEX（レンデックス）」の運営会社に独自取材し、大事な話を聞きました。

lendexオフィス
（移転後の渋谷オフィス。代表の深澤さんに話を聞きました）

高利回りのソーシャルレンディングで損したくない人は参考にしてください。

本記事の内容
・社長の交代理由（新社長は東大卒でみずほ銀行出身）

・担保・保証の設定方法について

・+13%のように、なぜ高利回り案件が多いのか（危険ではないのか？）

・担保なしで公正証書ありや登記留保扱いのファンドは危険か

▼最大利回り+13%で2万円からOKといった特徴などは以下の記事でチェックしてください▼

＞＞不動産担保＆保証付きファンドに投資できる「LENDEX」を解説

レンデックスの特徴：担保付き、保証付き

レンデックスでは不動産事業者に融資することが多く、その際は不動産に担保を設定するファンドもあります。

その際、「①LENDEX独自の査定額」と「②第三者の調査価格」とを比較して、低い方の80%を上限にファンドを組成しています。

たとえば、①の担保評価額が1億円で、②が8000万円であった場合、融資額はマックスで②の80%である6400万円。

査定の第三者として東急リバブルなどがいて、LENDEXにも不動産鑑定士がいます。

早期償還も多い（これはいいこと）

融資先から元本と利息が早めに返ってきて、予定より早く運用が終わることもある。

早期償還はいいこと。

投資家としては早めに安全に利益と元本が返ってくるわけだから。

借り手としても、払う利息が減るのでポジティブ。

興味がある方は、サイトで最新ファンドや利回りをチェックするといいですよ。

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融資先は不動産の転売業社が多い

なお、融資先としては不動産の転売業社が多い。

その場合、「物件を6000万円で買って3ヶ月後に7000万円で売る」といった感じ。

3ヶ月での利益は1000万円でリターンは+67%。年利だと16.6%なので、投資家として年利+13%のファンドは成立しうる。

LENDEXが2%の中間報酬をもらうので、融資先としては15%の利息を払う。

13%のファンドは無茶苦茶なわけではない

こうした事情を理解して、利回り+13%といっても「めっちゃ危険」というわけではないと理解しました。

ちなみに、不動産の転売業社としては確実にリターンを得るために売り急ぐんだそうです。（常に売却チャンスを狙っている）

このように早めに売れて償還されると、投資家としては予定されていた利息が入ってこなくなりますが、

ちゃんと利益付きでお金が入ってくるのでいいことなのです。（延滞や貸し倒れが1番の問題）

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リスクに応じて利回りもアップする

利回りの高い案件だと、抵当権が第三順位だったり無担保だったりします。

人気なのだと、無担保・保証あり・公正証書ありで利回り+13%の案件があります。（4ヶ月運用）

「公正証書」の説明は以下の通り。（万が一の際、回収速度が速くなるのです。無担保の代わりにこれを用いています）

公正証書の信頼性は担保ほど高くない
「公正証書」には証明力があり、執行力を有しており、安全性や信頼性に優れています。

金銭債務においては、「強制執行認諾条項」を定めておくことで、支払いが滞った場合に、

本来であれば裁判で確定判決を受けなければ行うことの出来ない、給与や口座の差押などの「強制執行」の申立が直ちに行えます。

＞＞公正証書とは？

担保ほどの信頼性はないですが、融資額を回収するための手段としては意味があります。

完璧なものではなく、その分リスクと利回りが高まることも理解し、投資すべきか検討しましょう。

今後の方針「7%~13%くらいのファンド中心でいく」

最近人気の「ファンズ」のようなリターン3~5%くらいの案件も作るか質問したところ、以下の回答が得られました。

・その方向にはいかない。これまでどおり、+7%~13%くらいのリターンのファンドを作っていく

・なぜなら、中小企業での資金ニーズがあるから（ミドルリスクをとれる人に投資してほしい。リスクをしっかり理解してほしい）

※ファンズについては以下の記事とツイートをチェックしてください

＞＞1円からOK！値動きに惑わされず安定収入を得られる「ファンズ」は初心者にもおすすめ

高利回りなファンドに投資したい方は、レンデックスのサイトを見ておきましょう。

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代表の深澤さんや経営陣の経歴

以下、新社長である深澤さんの略歴。（東大卒）

1968年生まれ。東京大学 教養学部 基礎科学科 第２（システム基礎科学）卒業

1992年4月　第一勧業銀行（現：みずほ銀行）　入行

2005年3月　みずほ信託銀行に転籍　資産管理サービス信託銀行出向

2018年2月　みずほ信託銀行を退職しLENDEXの社長へ

LENDEX社の他の偉い人については以下の通り。

見田さん：三菱UFJ信託銀行の常務をやっていた人。

柴田さん：元東京リバブル。

不動産で儲かるのに、銀行が貸し渋る事情がある

さっき紹介したような短期売買でハイリターンをとれる不動産業者は意外とあるそうです。

そういった業者は物件を仕入れるために融資を狙っているのですが、いま銀行が不動産業者への融資を絞っているのです。

その理由は、スルガ銀行などの問題で、国が厳しく指導しているから。

つまり、利益を出せそうな優良な業者があるにも関わらず、銀行からそこに資金が渡らない事情があるのです。

そして、そういった稼げそうな不動産業者にお金を貸してるのが、LENDEX。

社長の深澤さんは銀行で不動産融資をやっていた

ちなみに、不動産について知見があるのは、代表の深澤さんが銀行時代に不動産融資をやっていたから。

中小企業が銀行からお金を借りる場合、「保証協会をつけないといけない」などハードルが高いそうです。

しかも、今は国からの監視や指導があるという事情があり、より一層融資のハードルが上がっているのです。

そういった中でLENDEXでは、不動産の目利きある業者に融資して、投資家にリターンを返せるようにしています。

※LENDEXはこれまで貸し倒れ（デフォルト）0件！

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LENDEXのサイトへ

銀行は短期融資をしたがらない

あと、LENDEXの短期案件（リターン13%で運用3ヶ月）ができた背景も聞いてきました。

銀行は3ヶ月のような短期融資はしたがらないんだそうです。

その理由は、返済利息であまり儲からないから。（利息をたくさんもらえる長期融資をしたがる。これはノンバンクも同じだそうです）

銀行がやれないことをLENDEXがやっている

しかし、しっかりお金を返してくれる目利き力の高い事業者はいますから、銀行からお金を借りられない人にLENDEXで融資するのです。

実際、1ヶ月で物件が転売でき、運用が1ヶ月で無事成功した時がありました。

その際は、お金を借りた企業からも喜ばれたそうです。（払う利息が1ヶ月で済んだから）

このような話を聞いて、LENDEXへの信頼度が高まりましたね。

Lendexに追加投資
（信頼できると判断し、取材後に追加投資しました）

＼ 利回り+13%のファンドを見てみる ／
LENDEXのサイトへ

融資のニーズ（問い合わせ）がすごく多い

ちなみに、融資先を探す流れは以下の通り。

・FAXやメールで「LENDEXでお金を借りませんか？」と送る

・LENDEXに魅力を感じた事業者から物件情報つきで問い合わせをもらう

※銀行は短期融資を嫌がるので、お金を借りたい業者さんからの問い合わせがすごいそうです

※短期の資金繰り（つなぎ融資）のニーズも多いそう

公正証書をつけてる案件での資金回収について

以下、担保なし・公正証書ありファンドの要点まとめ。

リピート型
・公正証書ありの短期・高利回り案件で倒産・デフォルトした場合、強制執行（資金の回収）はLENDEXがやる。

・倒産した会社だと資産がないので、代表を保証人にして回収する。

・財務諸表などをもとにした融資先のステータスは、貸金業として厳しくチェックしている。

（仕入れ業者のステータスは融資利率に加味されてない）

・利率（利回り）に大きく影響するのは、「担保や保証があるかどうか」。

・無担保の場合は、一律15%。LENDEXで2%とって、13%が投資家に渡る。

2%の手数料は低いほう

あと、LENDEXが中間業社として受け取る2%の仲介料についても話が。

1%のソシャレン事業者もありますが、2%でも安い方だそうです。

大規模だと1%も可能だそうですが、LENDEXの規模なら3%くらいが妥当だそうです。

ちなみに、大手のクラウドバンクも2%なので、これくらいが業界標準でしょうね。

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銀行で1ヶ月かかる審査をレンデックスでは2日でやれる

不動産業者などが13%と高い金利を払ってでもLENDEXから借りる理由、つまり銀行などから借りない理由は、審査のスピードも影響しています。

銀行だと、審査にかなり時間がかかるそうです。（たとえば、担保評価だけで2週間。すべてだと1ヶ月かかってしまう）

審査に1ヶ月もかかってしまうと、ほしい物件の買い時を逃すことがあるんだとか。

LENDEXは貸付金利が高いかもしれませんが、スピード感があるため、いろんな会社から選ばれているのです。

なんと銀行が1ヶ月かける審査を2~3日で終えることもあるんだとか。（もちろん手を抜いてるわけではありません）

貸し倒れや延滞をさせないように口すっぱく言ってる

あと、お金を借りたい会社に対して、「貸し倒れや延滞」がないように口すっぱく説明してるという話も聞けました。

いろんな業者から借り入れの提案をもらうそうですが、前例のない提案だと「延長は絶対にダメですよ」と言ってるそうです。

そういった説明をすると、提案を諦めて安全にお金を返せる案を採用する会社もあるんだとか。

このように、貸し倒れが出ないように、融資条件を厳しくしてるのもLENDEXの特徴です。

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初月の分配金について知りたいこと

あと、初めて分配金がもらえる日についても注意点が。（月末で締めて翌月の4日に支払い）

10月に運用が始まったファンドで11月4日に分配金が出るのでなく、12月4日に出ます。

10月分は11月分と一緒に支払われるのです。（スタート日から利息が加算。日割り計算で支払われる。初月の途中の分+翌月の30日分）

個人投資家の投資額の上限はまだ考えてない

あと、利回り12%の案件で、以前1人が300万円だしていた事例がありました。

この件について、「上限を設けるかはまだ考えていない」という回答が得られました。

※「人員が足りてないから、案件（ペース）は増やせそうにない（できるっちゃできるけど）」との回答も。

2度目の社長交代の理由について

2度目の社長交代の理由が「一身上の都合」で不安だったのですが、これについても聞けました。

詳しくは個人情報が関わるので聞けませんが、ポジティブな理由でした。

そして、もっと適任な深沢さんが社長になったこともかなりポジティブだと思っていますし、

この話を聞いてぼくは信頼し、LENDEXに追加投資しました。（貸し倒れゼロです）

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倒産しそうもない会社を選んでいる

取材では「倒産しそうも無い会社を選んで融資している」という話も聞きました。

また、他のソシャレンだと、「保証会社の保証あり案件」がありますが、こういった案件の予定はないそうです。

※「今の所、LENDEXで法的な紛争は1件もない」という話も聞けました

主要で取引してるのは10社

ちなみに、LENDEXがメインで取引してるのは10社ほど。

中には、1度融資した後にリピートして使ってもらってる会社もあります。

取引先を増やすのも可能ですが、社員8名であれば10社がベストだそうです。（増やしすぎると、管理が行き届かなくなる）

というわけで、以上がLENDEXへの独自取材で聞けたことです。

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信頼できる業者かチェックしよう

あと、他の投資家にも最近話を聞いて、以下の注意点もわかりました。

・過去に問題起こしたソシャレン業社は、融資先に社長の名前などが載っていた

・なので、これを反面教師に、そういった名前が載ってない業者が信頼できる

というわけで、これも覚えておきましょう。

LENDEX以外で損失ゼロの事業者

他だと、クラウドバンクやファンズでも貸し倒れ（投資家の損失）がゼロなので、気になる方はチェックしましょう。

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【追記】留保扱いのファンドのデメリット、リスクは？

最近、無担保・有保証・登記留保扱いのファンドが登場し、リスクが気になったので調べてみました。

ざっくり概要は以下の通り。（留保扱いとは、しばらく待つということ）

登記留保扱いファンドの要点
・不動産事業者が物件を購入するために資金調達

・購入する物件は地方銀行からの融資を受ける予定だが、それまで短期のつなぎ融資としてLENDEXを利用

・あらかじめ担保を設定せず、借換ができない場合に、抵当権の設定が行われる

通常の「担保ありファンド」と比べるとリスクは高まります。

あらかじめ担保が設定されているのでなく、担保の所有者が誰かに売却してしまう可能性もありますので。

不安定な担保とも言えるため、投資すべきかはしっかり検討しましょう。（ぼくはスルーしました。担保付きが手堅くおすすめ！）

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【補足】オフィスの移転理由は好材料

オフィスを渋谷に移した理由も聞きました。

これは、「事業拡大のため」。

それまでは3名くらいしか入らない雑居ビルにいたが、セミナーもできるように広い渋谷のオフィスに引っ越してきた。

※LENDEXの社員は8名

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