クリアルは不動産投資クラウドファンディング！ソーシャルレンディングとの違いもまとめ #creal

公開日： [ソーシャルレンディングサービス（税金、利回り）]

どうも。3,500万円ほどを資産運用に回してるタクスズキです。

不動産投資のクラウドファンディング 「CREAL（クリアル）」を運営する会社「ブリッジ・シー・キャピタル」に取材してきたので、要点をまとめます。

＞＞【評判・口コミ】1万円から大家になれて家賃収入を得られるクリアルに投資！成績も追記中

1万円から気軽に不動産投資を始めて、毎月配当をゲットしたい人は参考にしてみてください。

クリアルの信頼性

取材して投資額を増やそうと確信

なお、話をしてくれたのは、運営会社の社長である横田 大造さん。

ブリッジ・シー・キャピタル横田さん

お話を聞いて、その安定性から「もっと投資額を増やすべき」と確信しました。（クリアルは、毎月分配金をくれるので、投資家としてありがたいのです）

毎月配当のクリアル

というわけで、詳しい話をこれから書いていきます。（この記事に載ってないことを書きます）

資本金1億円の信頼できる会社が運営

まず運営会社であるブリッジ・シー・キャピタルの紹介。

クリアル運営会社

ここは、資本金1億円の信頼できる会社で、ブリッジ・シー・グループの1つ。

ブリッジ・シーグループの概要
（ブリッジ・シー・グループは不動産に関する事業を行なっています。不動産投資のプロ集団です）

そして、グループの1つの不動産型サービスとして「クリアル」が運営されています。

不動産クラウドファンディング

クリアルで大事にしてるのは堅実さ

次に、クリアルの運営で大事にしていることの紹介。（以下、箇条書きでまとめます）

・4%くらいのリターンで、しっかり毎月配当を出せるように物件を選ぶ

・ソーシャルレンディングでは、7%以上の高利回りが人気になりがちだが、そうでなく手堅さを重視

サイトで案件をチェック

＞＞クリアルのサイト

投資家が損しないための仕組みもしっかりしてる

あとクリアルでは、投資家の損を防ぐ仕組みを用意してくれています（画像右下。優先劣後という仕組み）

Yuusen

優先劣後の特徴は、以下2つ。

・不動産投資で得た利益を個人投資家に優先的に返す

・投資がうまくいかず、思うような利益を得られない場合でも、ブリッジ・シー・キャピタルが利益の不足分を補い、投資家にお金を返す

優先劣後スキーム

こんな感じで、投資家が儲かるように努力してくれてるのが「クリアル」なのです。

今までの不動産投資との違い

優先劣後という仕組みによって、事業者が損失分を補ってくれるのは、従来の不動産投資と大きく違います。

従来の不動産投資では空室などが出た場合、運用成績が悪くなってしまいますが、クリアルではそういったリスクを抑えられるのです。

クリアルと不動産投資の違い

また、1万円から投資できますから、複数の物件に分散投資もでき、かなり堅実な運用ができるのです。

※優先劣後という仕組みを聞いて、「これだけ手堅いならもっと投資額を増やそう」と強く思いました

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クリアルが安心だと思った理由：一般人でも優良物件に投資できる

個人的には、他にも「従来の不動産投資」との違いがあるなと思いました。

それは、優良物件に投資できるという点です。

これまで、不動産の営業マンや実際に不動産投資をしてる人、FPから以下のような話を聞き、

ローンを組む不動産に手を出せていなかったんですよね。

・優良物件は機関投資家やお金持ち向けに優先的に回されるので、普通の人向けにはちょっとランクが落ちた物件が回ってくる

※ぼくのような庶民（一般人）が不動産投資をやるのは微妙なのかなと思っていました。

しかし、クリアルでなら一般人でも優良物件に投資できます。

なぜなら、プロとして不動産事業をやってる「クリアル」の運営会社であれば優良物件を買えて、それを個人でも投資できるようにしているからです。

損が出ないように事業者として真剣に物件を選ぶ

また、クリアルには優先劣後の仕組みがあり、投資で思うような利益を得られない場合は、運営会社がその分を補填する必要があります。

そのため、不動産投資自体がうまくいくように、運営会社としては物件を真剣に選ぶようになります。（運営者として損しないように）

クリアルと不動産投資の違い

一方、従来の不動産投資では、物件を提供する会社は「売ったら終わり」で、物件を買った人が損しても責任を負うことはありません。

なので、売る側だけが儲かる物件を提供する可能性があり、物件選びの真剣度がクリアルとは違うのです。

※「クリアル」では、運営会社がズルできないような仕組みになってると個人的に思いました

クリアルでは値動きがないため、安心して投資できる

他の不動産投資だとREIT（リート）もありますが、これは値動きがあり損失リスクも高まります。

一方、クリアルでは値動きを気にすることなく、ほったらかし投資できますから安心感が違います。

実際、ぼくはかなり気楽にほったらかし投資できてます。

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機関投資家が狙わない物件に投資している

ちょっとマニアックな話も聞いたので書いておきます。（クリアルの理解を深めるために必要なので）

ブリッジ・シー・キャピタルでは、いろんな規模の不動産を買っていて、クリアルに出すのは10億円くらいの規模の物件。

その例は、観光地のホテル、保育園、老人ホーム、都内の1ルームマンションなど。

「規模10億円の物件」を買う理由は、割安で買えて堅実なリターンを狙えるからです。

貯金、国債以上の高利回り

不動産のプロが選定する物件で投資家は利益を狙える

10億円だと、大口の機関投資家にとっては規模が小さく、手を出さないそうですが、

そういった物件には優良なものがあり、大口が出を出さない分、値段が上がらず割安で買えるのです。

そして、手に入れた物件を個人投資家向けにクリアルで提供し、利益を分配してくれるわけです。

不動産のプロがクリアルで運用

※老人ホームへの投資など、社会貢献性の高い投資ができるのもクリアルの魅力の1つ

サイトで案件をチェック

＞＞クリアルのサイト

クリアルで保育園に投資する理由

あと、クリアルの案件には保育園に投資するものもあるんですが、その理由も聞いてきました。

クリアルでの保育園投資

理由としては、「投資対象として安定してるから」だそうです。（詳しくは以下の通り）

・待機児童問題など保育所への需要が高まっている（供給が追いついてない）

・保育研には国や自治体などから補助金が給付されており、利用者からの保育料を合わせて経営が行われている

・豊島区では、建物賃料補助がされるため、認可保育所は非常に安定した運営を行える

・つまり、賃貸不動産として、安定的な賃料収入を生み出す投資対象と考えられる

クリアルではこういった手堅いところへの投資もできるんですね。（マスターリースで賃料収入が確実に取れるのも要点らしいです）

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クリアルの投資対象は観光地のホテルなども

なお、手堅いということでクリアルでは観光地のホテルも投資対象にしています。

ホテルに投資してる理由は、インバウンド需要が多いため。

ただ、そういった状況でもホテルの見極めが重要なので、その辺は不動産のプロとしてしっかり選定しているそうです。

ぼくは株などの投資もやっており、「インバウンド銘柄」も探していたんですが、

取材してみて「株よりクリアルのインバウンド案件のほうが手堅い」と確信したので、こっちに資金を入れることにしました。

投資先ホテルの運用レポートもある

あと、ホテルの案件では、以下のような運用レポートが出ていて、

ホテル案件の稼働率レポート

毎月の平均客室単価や稼働率をチェックできます。

このように運用が始まってからの情報が充実してるのも「クリアル」の強みです。

都心の1Rマンション、老人ホームも投資対象

クリアルでは人口が増えている都心5区エリアの1ルームマンションにも投資できます。

あとは、老人ホームも。（老人ホームは運営を介護保険料でまかなってるので、安定した運営がしやすいのだとか）

クリアルをどのような人が使っているのか？

あと、ユーザー属性についても聞いてきました。

多いのは、ソーシャルレンディングユーザーだそうです。

特に、某サービスで痛い目をみた人が堅実さを求めて、クリアルを使い始めるそうな。

また、意外なことに若めの女性もユーザーとして多いそうです。

この辺は、「ローンを組んだ不動産はハードル高いので、気軽にやりたい」という需要があるのかなと思いました。

無料で案件をチェック

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クリアルは実績あり！（投資家にお金が返ってきてます）

なお、クリアルではすでに運用が終わり、投資家にお金を利息つきで返せた案件もあります。

クリアルで償還済みのファンド

ぼくもそういった案件に投資していたので、儲かりました。

なので、こういった実績あるサービスを使いたい人は、「クリアル」をどうぞ。

物件をプロが3度も厳正に審査

あと、クリアルで出ている案件はプロによって3回も審査されている話も聞いてきました。

くりあるの投資先決定フロー

クリアルで案件が出るまでの審査の流れは以下の通り。

・1回目は投資メンバーでの物件会議（投資家が利益を出せるかも検討。もちろん、案件がボツになることもある）

・2回目は投資委員会での審査

・3回目はコンプライアンス委員会による審査（投資先に反社会的な人がいないか、など。価格の妥当性もチェック）

このように、厳しい審査に通った案件だけがサイトに出ているのです。

案件をチェックしみてる

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今後、どのようにして案件を増やすか？

あと、これから案件数を増やす取り組みをしていくことも聞きました。

現状、1分ほどで数千万円のお金が集まり、投資できない人がたくさんいます。

なので、そういった人向けに以下の対策を検討してるのだとか。

・資金量の多い大型を増やす（現状、2ヶ月に1度のペースだが、1ヶ月に1度にしたい）

※将来はもっと多くの人が「クリアル」で投資できるようになりそうです

今のような堅実で数ヶ月の運用を続ける予定なのか？

いまクリアルのサイトに出ているのは、利回り4%ほどで1年以内の運用でOKの案件。

これが今後変わっていくかも聞いたところ、以下の回答も得られました。

・今後は1年とか2年の運用のファンドも検討中（大型は売却に時間がかかるため、それくらいの期間が必要）

・現在、一部の投資家からは「早く返さないでほしい。またクリック合戦になり、お金が寝てしまうから」と言われている

・そういった声に対応するために、堅実リターンでもっと運用期間の長い商品も用意したい（もちろん毎月配当）

こういった話を聞き、自分もクリック合戦はいやなので、期間の長い商品が出てほしいなと思いました。

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＞＞クリアルのサイト

【補足】クラウドファンディング事業の分類

あと、投資型クラウドファンディングの分類も補足で紹介しておきます。（ざっくりまとめると、以下の図の通り）

ソーシャルレンディングとクラファンの違い

投資型クラウドファンディングには貸付型とファンド型の2種類があるのです。

・貸付型：ソーシャルレンディング（こっちが有名）。情報開示できる量が少なかったが、最近ルールが変わりいろいろ公開できるように

・ファンド型：不動産投資のクリアル。物件を明示して運営できる（貸付型より公開されてる情報が多い）

2つでは法規制が異なる

以下、箇条書きでまとめていきます。

・貸付型とファンド型ではクリアすべき法律が異なる

・貸付型では、貸金業と金融商品取引法

・ファンド型では、不動産特定共同事業法と金融商品取引法

・これらの法律をクリアするのが難しい。（以前の貸付型では、クリアするのが今より簡単で。問題が起きてから審査が厳しくなった）

＞＞ソーシャルレンディングの危険性、大損回避＆儲かるには分散大事、キャンセルの可能性、評価まとめ

不動産特定共同事業法とは？

これは、1990年代からある。

不動産バブルがあり、いろんな事業者が「儲かる」ということでファンドを作った。

しかし、バブルがはじけ、投資家の泣き寝入りがあり、そこで不動産のファンド事業を免許制にした。

今はこの免許を取るのが難しい。1億円の資金が必要だったり、ハードル高い。（つまり、この免許を持っているクリアルの運営会社はちゃんとしてる）

貸付型のソーシャルレンディングは情報開示少なく利回り多い

ファンド型（クリアル）では、不動産に投資できる。

貸付型（ソーシャルレンディング）では、事業者にお金を出して、代わりに企業などに融資してもらう。

ソーシャルレンディングの場合、投資家に4%で返す案件の場合、貸し先への利息は6%~7%ほど。（その利ざやを事業者が受け取る）

貸付型クラファンの危険性（デメリット）

そもそも、4%でお金を借りる企業というのは信頼性が高くない。銀行なら1%〜2%で借りれる。

ファンド型（例：クリアル）だと「投資家が4%のリターンを得られる案件」なら、シンプルに不動産投資での4%をつけて投資家に返す。

ファンド型を運営する企業の儲けは利ざやでなく、不動産投資でのキャピタルゲインなど。

つまり、利ざやで儲ける貸付型と比べ、安定してる。（薄利多売で、ファンドを乱立させる必要もない）

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