この記事では、サラリーマン大家のリスクやメリット、実際の成績を紹介します。
サラリーマンとして物件の大家になり、毎月の家賃収入を得たい方、損するか知りたい方は参考にしてください。
結論、不動産セミナーや営業マンに取材した結果、都内のワンルームマンションなら表面利回り5%くらいが目安とわかりました。
中古アパート一棟なら、もっと利回りが上がって10%を超える場合も。（税金など込みの実質利回りで考える必要がある）
成功するか失敗するかは物件や業者によるので、まずは気になったところで無料の資料請求や面談をするといいです。
リノシーであれば、無料面談だけで3万円もらえてお得なので、チェックするといいですよ。
リノシーについては体験談、メリット、デメリット、収支計算を動画でまとめているのでチェックしてください。
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コズチのような1万円からの不動産投資の仕組みは以下の動画でチェックしてください。
※以下のように独自取材してわかったことをこれからまとめていきます
この記事の目次
サラリーマン大家とは？特徴を解説
サラリーマン大家とは、マンションなどの物件の大家になっているサラリーマンのことです。
会社員であれば、借金をして不動産投資ができ、資金ゼロでも数千万円の物件を保有できます。
中には1億円ほどの資産を保有し、家賃収入だけで生活できる人もいます。
サラリーマン大家のメリット
サラリーマン大家のメリットは以下の通り。
・毎月の家賃収入を得られる
・場合によっては節税メリットも
・老後年金、保険がわりにもなる
それぞれ解説します。
自己資金ゼロで資産を持てる
サラリーマン大家であれば、ローンを組めますから、自己資金ゼロでも数千万円の物件を保有できます。
会社員という信用を生かし、レバレッジをかけて、大家になり、毎月の家賃収入を得られます。
自己資金ゼロで株やFXで数千万円を用意するのは無理ですから、それを考えるととても効率がいいです。
場合によっては節税メリットも
副業で不動産投資をやる場合、不動産での経費や赤字分をサラリーマンの所得にぶつけて、節税もできます。
海外不動産の減価償却費による赤字を国内所得と通算し節税するスキームは来年から使えなくなる。
海外不動産では出来なくなるけど国内不動産は当たり前に出来る。
減価償却すると簿価が下がるから売却時にはそれが利益となるので法人の場合は税の繰延となるが、個人の場合は税率差により節税に。 https://t.co/uI6NwGddxv
— 藤原正明 🇯🇵大和財託のマッチョ社長💪ふじわらしゃちょー (@fujiwaramasaaki) January 5, 2020
自己資金ゼロで始められて、数十万円の節税になる場合もあります。
老後年金、保険がわりにもなる
保有している不動産にずっと入居者がつけば、老後の年金がわりにもなります。
もし物件のオーナーが死亡したら、残った借金がチャラになる制度もあり、生命保険の代わりにもなります。
家族がいれば、家族に家賃収入が入るため、保険のために大家になるサラリーマンもいます。
サラリーマン大家のデメリット・リスク
サラリーマン大家には以下のデメリットもあります。
・入居者がいても、毎月の収支マイナスも
・物件の倒壊リスク
・修繕費などのコストがかかる
・税金もかかる
それぞれ解説します。
空室が出て、賃料が得られないリスク
保有している物件で入居者が見つからない場合は、家賃収入が入ってきません。
必ず部屋が埋まる保証はなく、入居者を見つけるために広告費などがかかる場合もあります。
不動産投資で利益を得るには、入居者が必要です。
こういったリスクが怖いなら、空室リスクがなく1万円から不動産投資ができるコズチがおすすめです。
入居者がいても、毎月の収支マイナスも
入居者がいて、家賃をもらえても支出の方が多ければ、毎月の収支がマイナスになる場合もあります。
ローンを組む場合、毎月返済をする必要があり、家賃収入以上の返済となることもあります。
物件の倒壊、災害リスク
地震などで物件が壊れてしまうこともあります。（保険があるので大丈夫な場合もありますが）
木造のアパートであれば、火事のリスクもあります。
自然災害の多い日本特有の心配ごとです。
修繕費などのコストがかかる
サラリーマン大家になると、修繕費用なども発生し、支出は増えます。
収入は退去修繕費用を念頭に置いてイメージする必要があります。
入居者がいるときには、家賃収入があっても、部屋の経年劣化による不具合修理費用、退去後のリフォーム費用は、絶対かかります。
10畳くらいのワンルーム1室もつだけでは、退去後のリフォームで１年〜半年分の家賃収入分がとぶこともあります！
費用をかけたくないなら、手間もコストもない1万円からの不動産投資コズチがおすすめです。
税金もかかる
経費に加えて、固定資産税もけっこう払うことになるので注意です。
収益物件の固定資産税に関する知識は重要。地方のRCは表面利回り高いけど、固定資産税は家賃の一ヶ月分以上と高い。一方で都内の木造アパートは0.3-0.5%程度。表面利回りではなく、維持費を引いた実質利回りで収益物件は評価すべき
— JOJO@不動産投資家 (@jojo_felicity) January 9, 2020
サラリーマン大家の評判、口コミ
以下、サラリーマン大家の体験談です。
マンション大家は儲からない？稼げない？
借金をしすぎると大損（失敗）もありえるので、注意しましょう。（儲からない場合もあります）
手持ち資金Ｏ円で １３億円のアパート をいくつも購入 ローン支払いは年間５６００万円で 家賃収入が １億円という人 ＮＨＫでやってましたが これ何かが狂ったら 怖いですねまさに バブル時代と同じ。銀行は貸すけど 怖い。
— 株情報・株トレード日誌 (@seigo77) December 22, 2016
サラリーマン大家がおすすめな人
以下の人には、サラリーマン大家をおすすめします。
・自己資金ゼロでやってみたい
・老後年金、生命保険を用意したい
・家族に資産を残したい
・節税したい
こういった方には、上場企業の不動産投資「リノシー」をおすすめします。
こちらでは無料面談で不動産について教えてもらえて、ぼくも使ってみて知識を増やせました。（オンラインでOK）
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サラリーマン大家をおすすめしない人
以下の人にはサラリーマン大家をおすすめしません。
・修繕費用などを払いたくない
・物件の倒壊リスクなどがイヤだ
こういった方には、1万円から借金せず少額で不動産投資ができるコズチがおすすめです。
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Q&A！疑問に回答
これから、サラリーマン大家になりたい人が持ちそうな疑問に回答します。
儲かるの？目安を知りたい
立地が良く、駅から徒歩10分以内の物件を得らべば、利益を出せます。
複数の業者から聞いた収支予測は以下の通り。（都内の中古ワンルームマンションの場合）
・家賃を使ってローンを返し、月の収支は数千円から1万円のプラスに
・それを続けてローン完済すれば、それ以降は純粋に家賃収入だけが入ってくる（基本的に長期で運用する）
・途中で物件を売却し利益を出すのもあり（千代田区、港区などならやりやすい）
・入居者の入れ替えタイミングでリフォーム費用、修繕費なども発生するが、敷金などで自己負担をゼロにできる業者も
利回りは？セミリタイアできる？
物件にもよりますが、利回りは5%〜10%という感じです。
最近は不動産投資でリタイアしたいというより、副収入で月10〜15万欲しいという感じの人が増えている気がします。
それなら必死で貯金しつつ、戸建てをキャッシュで買っていくだけで数年で達成できると思います。
1年に1棟でも10年で10棟買えます。リフォームなら融資も出やすい。夢は無限大です。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) December 1, 2019
人によっては早期リタイアもできます。
戸建て投資の良いところは、賃料収入が安定感バツグン。また売却先が投資家・実需どちらも狙えます。
デメリットは、投資拡大のスピード感が出ないこと。そして、棟数が増えると、有事の管理（台風の損傷チェックなど）も、けっこう面倒です。
実際に経験してみて分かることが沢山ありますね。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) November 30, 2019
戸建と賃貸どっちがいい？
人の好みによりますが、戸建ての方が安心感があり楽だそうです。
家賃収入140万。低家賃のアパートで世帯数だけ増やすより経営がラク
【まとめ】サラリーマン大家よ、勘違いするな？
サラリーマン大家はローンに抵抗がなく、不労所得を得たい方、副業収入を増やしたい方におすすめです。
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