オーナーズブックは怪しいの?口コミや評判を見た上でセミナーに参加したら意外なことがわかったよ

どうも、不動産投資サービス「オーナーズブック」で10万円投資しているタクスズキです。

10万円投資してます

今回、「クラウドファンディング」と銘打っている「Owners Book(オーナーズブック)」のセミナーに行ってきました。

(ユーザー懇親会の感想も追記しました。そこでも、堅実さを感じましたね)

真実を確かめてきました

クラウドバンクもそうですが、ソーシャルレンディングのような新しいサービスはネットで「怪しい」という口コミや評判を見かけます。

ですが、そういったものを取材せずに信じるのはいかがなものか。と思ったので実態を調べてきました。

ということで、セミナーで語られたことを共有してみます。

まず結論「誠実で追加投資しようと思った」

セミナーで感じたのは、サービス運営会社ロードキャピタルの担当者の説明がかなり丁寧で、誠実であったこと

今回は初心者向けで、会場からの質疑応答が多かったのですが、参加者からの質問1つ1つに担当者が丁寧に答えてくれていました。

それによって、サービスへの理解も深まったし、説明の中で聞いた「Owners Book(オーナーズブック)」の思想を聞いて「ここになら追加投資してもいい」と感じました

投資家に新たな選択肢を提示してくれている

その思想とは、「数%という堅実な利回りで運営していきたい」というもの。

最近だと、ソーシャルレンディングの世界は競争が過熱していて、投資家の方からも「もっとリターンの高い商品を」という要望もあるそうです。

参照:ソーシャルレンディングとは?その意味やリスク、税金などの知識まとめ!事業者の比較もしてみる

関連記事:【50万円投資中】クラウドバンクの「怪しい」という評判は本当か?リスクや運用実績をまとめてみる

ですが、そういった商品を用意してしまうのはどうなんだろう?と運営者として思っているんですね。

ソーシャルレンディングにはソーシャルレンディングなりの役割がある

確かに、やりようによっては利回り10%のようにリターンの高い商品を作ることもできます。

しかし、それだとリスクも高まるし、すでにある金融商品(ソーシャルレンディング以外)でもいいやということになってしまいます。

オーナーズブックが目指すのは「健全な運営」

そもそもですが、ソーシャルレンディングの魅力というのは「既存の金融商品(ハイリターン)」と「預金(ローリターン)」の間の「ミドルリスク・ミドルリターン」であること

それを大切にするために、オーナーズブックは過度にリターンの高い商品を目指そうとはしていないようです。

このように、健全に無理なくサービスを運営しようとする姿勢がセミナーからビシバシ伝わりました。

中の人の顔が見えると安心する

セミナーに参加するまでは、新しいサービスなのでネットの評判通り「怪しいのかな?」なんてことを思っていましたが、その考えが大きく変わりました。

これはウェルスナビのセミナーでも感じたこと>「人間の脳は長期分散投資に向いてないからロボに任せる」@ロボアドバイザー「ウェルスナビ」のセミナー

中の人は実績ある実力者ですし、人間的な部分も優れていると感じました。

ということで、そんな感想を持ったセミナーの中身をこれから書いていきます。

「オーナーズブック」と運営会社の説明

セミナーの構成は二部制。一部でオーナーズブックと運営会社の説明。二部は質疑応答でした。

ということで、まず一部で語られたことを紹介します。

ロードスターキャピタルはもともと、不動産のコンサルなどをやっていた

まずは会社説明から。オーナーズブックの運営会社はロードスターキャピタル株式会社。(詳細はホームページに載ってるので要点だけ説明します)

ここは、ゴールドマンサックスの不動産部門に関わった3名が創業した会社だそうです。

その経験を生かし、最初は不動産のマッチング、コンサルなど、不動産関連の仕事をしていました。

経験豊富な社員とIT出身の社員がいる

そんな中、人人網(れんれん)という中国の会社からの投資をきっかけに新たな事業でチャレンジを始めます。

それがITの分野である「オーナーズブック」。(ITの世界に飛び込んでからは、食べログのカカクコムからも出資を受けたそうです)

(不動産のプロが「ITをやろう」と始めたサービスなので、競合と比べると堅い印象を受けました)

自己資金で不動産投資を行なっている会社

なお、社員の平均年齢は40歳くらい。(社員は30名。そのうち10名はIT業界出身。システムは内製)

ベンチャーとしては年齢高めですが、それだけ経験豊富な人が揃っているということ。

また、資本金は5億4955万円とかなり多く、資本準備金とあわせて10億8910万円。これも信頼できる要因になりますね

お金周りだと、会社の財務状況(資産額、売り上げ、利益)を載せているのも好感が持てますね

財務状況

サイトはこちら>>不動産特化型クラウドファンディングサービス「OwnersBook」

オーナーズブック以外に投資事業を行う

あと、社内のプロたちによる投資事業も会社として行っています。(自己資本を用いて)

それがコーポレートファンディング事業(オーナーズブック以外にも事業を行なっているのです)。この事業では都内を中心に10以上の不動産に投資しています

不動産事業による実績
(不動産事業の実績)

このように、「不動産に強い会社」ということが紹介された後、「オーナーズブック」についての説明が始まりました。

Owners Book(オーナーズブック)について

先に断っておきますが、オーナーズブックの説明は以下の記事で書いているので、この記事では以下で説明されてないことを書いていきます。

参照:Owners Bookにて「豊島区オフィス第1号ファンド」へ10万円投資しました

参照:【ソーシャルレンディング】クラウドファンディングで不動産投資ができる「OwnersBook」の登録方法から口座開設&入金までの手続きまとめ(投資家登録の方法も書いてます)

オーナーズブックの投資家の4割が10万円以下の投資

説明の中で、驚いたのがオーナーズブックに登録している投資家のうち4割が10万円以下の投資をしていること。

実際、僕も投資金額は10万円なので、僕くらいの感覚で「まずは様子見」ということで投資している方が多いのだとわかりました

なお、まずは少なめで投資して、実績が出てから投資金額を増やしていく人もいるそうです。(最低投資金額は1万円です)

オーナーズブックで大切なこと

あと、オーナーズブックで扱っている不動産のリスクについても説明されました。

オーナーズブックは投資家からお金を集めて、それを不動産事業者に貸し出し、事業者から元本と返済利息を受け取ります。

そして、その一部を投資家に分配します

【追記】分配金の配当がありました

投資を初めて3ヶ月ほどたち、初めての分配金をもらえました。

税金が引かれて入ってきたのは、600円ほど。このように、3ヶ月に1回、分配金がもらえるんですね。

取引残高報告書も確認できる

2017年8月1日に、「取引残高報告書が確認できるようになった」とメールが送られてきました。

これは、2017年4月1日から6月末までの運用結果、分配金がまとめてあるレポートです。

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これは、管理画面でも確認できますが、このように、3ヶ月ごとでレポートが出ることも把握しておきましょう。

オーナーズブックに出すのはリスクの低い案件

こうした仕組みなので、投資家にちゃんとお金を返すためには、返済能力のある事業者を見極める必要があるわけです。

そこで役立つのがロードスターキャピタルのこれまでの実績。自己投資による不動産投資を行なっているので、いい業者の見極めやそのノウハウがたまっているわけです。

それを生かしてオーナーズブックを介してお金を貸し出す事業者を選定しているんだとか。

ちなみに、オーナーズブックでお金を貸し出す業者は、コーポレートファンディング事業の投資先よりも安全と判断できるところを選んでいるそうですよ。

担保物件の価値を正確に把握

オーナーズブックでは、返済が滞った時のために事業者が持っている不動産を担保にします。

その際は、売却したときに、投資家から集めたお金すべてをまかなえるだけの価値のある不動産かどうかをしっかり見極めるそうです。

そのために、自社と外部の不動産鑑定師から鑑定してもらい、適切な不動産の価値を決めます

評価基準をクリアした案件だけを公開

そして、「貸付金総額 / 不動産の評価額」が80%以内になるようであれば、オーナーズブックで案件として公開するそうです。(この比率はLTV:Loan to Valueと呼ばれる)

例えば、「貸付金総額(800万円) / 不動産の評価額(1000万円) = 80%」なら、貸出先の返済が滞っても、不動産を売ってしまえば、投資家にお金を返せますよね

LTVはファンドページに載っている

なお、上の比率はファンドページにも載っています。

担保物件の価値にあった貸し出し金額を

このファンドのように比率が80%以内になっているんですね。(この場合は、LTVが78.9%。担保不動産を売却すれば、投資家にお金を返せるようになる計算)

と、こんな感じで会社とオーナーズブックの説明がなされて一部が終わりました。

サイトはこちら>>「OwnersBook(オーナーズブック)」

2部は質疑応答(質問と回答の文章は、書き起こしではなく僕の意訳です)

Q. ファンドページの「財務構造」でなぜ2案件でこれだけ投資額に差があるのか?

金額差がすごい理由

A. 行政からの指導もあり、1つのファンドの貸付先は必ず複数ある。そのため、メインの貸付先とそれ以外の貸付先が出てくる。

Q. 事業者のお金の使用用途は?

A. いくつかある。例えば、次の事業の手付金。他のローンを借りるための原資にすることもある。
使途はヒアリングするが、縛りを強く設定するわけではない。

Q. 投資から配当までの流れは?

A. 期中配当が四半期ごとであれば、3月、6月、9月、12月に利息を4で割った金額がかえってくる。

元本一括であれば、運用期間が終わった後に元本が一括で戻ってくる。(配当・利息も元本も保証されているわけではない)。

Q. 返済してもらうための工夫は何を?

元本償還日、配当の日が近づいたら、借り手に連絡する。お金が入ってないなら、回収行為に入る。過去50案件は回収行為をせず、ちゃんと返してもらっている

まだ起きない問題だが、利息、元本支払いが遅延したら投資家へ連絡する。どうしてもダメなら、担保不動産の売却などもありうる。

もともと、不動産事業をメインで行っていたので、売却先の仲介もできる。あとは、オーナーズブックが所有して返す方法もある

Q. オーナーズブックの案件が少ないのはなぜ?

案件は多く提供したいが、OwnersBookの案件として自信を持って組成できるものがまだ少ない。現状、今のペースでしか提供できない。

Q. 担保物件が事故とかで無くなったらどうする?

A. 方法はいろいろある。1つは保険で返してもらう方法。それ以外だと、毀損(きそん)した価値分を金額で返してくれと言える権利があり、それを使う。

物件が無くなっても、できるだけ戻るようにリスク対策している

「不動産投資」と行っているが、投資家が不動産に投資しているわけではない

最後に、質疑応答後に個別で質問したことも書いておきます。

それは、「厳密に言えば、オーナーズブックは不動産投資ではないですよね?」ということ。

これまでの話からわかるように、僕たち投資家から集めたお金は建物などの不動産に回されるわけではありません。

「不動産事業者」に回され、その用途は物件購入の頭金、不動産事業以外の運営資金など多岐に渡ります。

投資家が受け取るお金の元は他のソーシャルレンディングと同じ(返済利息)

そして、貸出先の事業者が投資家からのお金を事業に回して、そこで得たリターンを元に投資家に返すわけです。

なので、僕たちが投資して不動産を持てるようになるわけではないんですね。投資家は、あくまでローンの返済利息を受け取るに過ぎないのです。

なので、「クラウドファンディングによる不動産投資」という言い方はふさわしくないのかなと思いました。

オーナーズブックは担保の不動産が肝

あと、元本が返ってくるかどうかは、担保となっている不動産の質に依存することも忘れてはいけません。

なので、以下の記事で書いたことを参考にしてオーナーズブックで投資すべきか検討しましょう。

関連記事:融資型クラウドファンディング「クラウドバンク」のセミナーで気づいた重要事項

投資先の不動産の詳細がよくわからない理由

最後に把握してほしいのは、オーナーズブックにおいて、貸し先の事業者の詳細を知ることができないこと。

ファンドページにあるように、「新宿区」のようなざっくりした情報しかわからないんですね。

貸金業法による覆面化

行政からの指導を守った上での表示

この理由は、以下のように説明されています。

行政当局の指導により、貸金業者登録後の新規募集案件においては、覆面化(借入人の匿名性の確保)と複数化(一つの募集案件から二人以上の借入人へ融資される状態)を図ってまいります

これにより、ご利用者様からは画面の見え方が今後異ってくることを、予めご留意いただけますと幸いです

複数化は先ほども説明したもので、「覆面化」は今説明している「貸し先の詳細を表示しないこと」です。

このように、行政の指導を守るために、貸し先の情報を詳しく書いてないんですね。

10万円投資してます。実績が出たら追記します

なお、僕が投資しているのは利回り(予定)4.5%、運用期間5ヶ月、配当予定金額は2000円ほどのファンド。

利回りは5%ほど

こちらの実績が出たら、追記しますね。(オーナーズブックの配当は四半期[3ヶ月]ごとらしいので、そろそろ初めての配当がきそうです)

投資から3ヶ月ほど経って、配当きました。金額は上の方にまとめてます。

サイトはこちら>>不動産特化型クラウドファンディングサービス「OwnersBook」

オーナーズブックの他の情報

ファンドの投資期間は2ヶ月〜2年、利回りは4.5%〜14.5%(確定)のものがありましたね。

昔は、(確定)利回り12.7%、運用期間2ヶ月という激アツな案件もありましたが、最近は冒頭でも書いたように「ミドルリスク・ミドルリターン」のものが多いですね。

あと、地味にSNS機能があるんですが、これは全く使ってないですねw(交流したい人向けです)

【追記】ユーザー懇親会に参加して思ったこと

セミナーの後、ユーザー懇親会があったので参加してきました。そこでの学びや感じたことも追記しておきます。

ここでまず、感じたのは、やはり「オーナーズブック」は堅いな(堅実だな)ということ。

これは、他の投資家さんと話して思ったこと。

ロードキャピタルズの社員さん
(オーナーズブックの中の人)

投資家思いのサービス(ハイリターンを謳(うた)わない)

他のソーシャルレンディングだと、利回り12%のように、リスク高めのものがあって、償還の延滞もあるようですが、オーナーズブックはそういったハイリスクの商品を作らず、投資家のことを考えたミドルリスク・ミドルリターンの商品だけを用意しているんですね。

これは、ハイリターンを望む投資家からしたら喜ばしくないわけですが、ちゃんと償還するために必要なことなのです。

厳密に審査してから、投資家に案件を出す

また、懇親会が当日の日中も、お金を借りる事業者から「高利回りでお金を返すから」という提案があったそうですが、それを断ったそうです。

このように、かなり厳密に審査してから、投資家に案件を公開しているわけですね。

そして、懇親会では、こういった真摯な姿勢を評価する声が聞かれました。

堅さを評価して数百万円を投資する人も

また、このような堅実さがあるため、投資家の中には1つのファンドに数百万円も投資する人もいるそうです。

(仮に、5%で500万円を1年運用したら、525万円で返ってくるわけですからね。これはすごいことです)

さらに、懇親会には、不動産業者、大家さんなど「不動産投資のプロ」もいて、「オーナーズブック」がいかに信頼されているかがわかりましたね。

今後は、ハイリターンの商品も出てくるかもしれない

また、懇親会の中では、「世間的にイメージされる不動産投資」のような商品も検討中という話を聞けました。(例えば、「ビルへの投資」)

ということで、懇親会のレポートはこんな感じです。(中の人と話すたびに、真摯さを感じてサービスと運営会社を好きになりますね)

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