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日本財託の無料セミナーの感想!物件の評判やマンスリーマンションで失敗するかも調査

どうも。5600万円を資産運用に回してるタクスズキです。

絶対にやらないと決めていた「ローンを組む不動産投資」ですが、最近は魅力を感じ、「日本財託」の無料セミナーに参加してきました。

日本財託のセミナー資料

この記事では、セミナーで聞いた話や「しつこい勧誘や売り込みがあったかどうか」、他の参加者の口コミなどをまとめます。

働かずに安定収入がほしい人、不労所得で労働から解放されたい人は参考にしてください

日本財託の無料セミナー

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不動産セミナーで騙されないために

以下、記事に書く内容。

不動産に魅力を感じるようになった理由
23区内のワンルームマンションはおすすめか?

他社との違い・強みは管理の手厚さ
マンション購入者の事例

地震のリスクにも備えがある
ワンルームがファミリー向けより有望な理由

部屋選びの7つの条件
不動産投資のリスクとコスト

では、それぞれ説明していきます。

他人のお金で資産形成できるのは魅力的

やらないと決めた不動産投資を考え直したのは、手持ちの現金が増えてきたから。

これだけ手元にあるのだから、ローンを組んだとしても将来ちゃんと返せるし

手元の資金を使わずとも他人のお金で資産形成していったら、かなりおいしいなと思うようになったんですよね。

※不動産(マンション)での家賃収入が毎月のローンの支払いを上回ればプラスで、ローンが終わればもっと収入が増えるわけですから

こういった理由から、配当金に加えて「マンションの家賃収入があれば完全リタイアに近づける」ということでセミナーに行きました。

※日本財託はこれまで話を聞いた会社よりも運営歴が長く、実績もあり信頼できそうでした

日本財託の会社としての評判

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やはり23区内のワンルームマンションは熱い

セミナーで話をしてくれたのは、営業のHさん。

日本財託で紹介してるのは、23区内のワンルームマンションのみ。(ちょっとだけ神奈川の物件もあるが、東京寄り)

29年の実績がある会社で、新宿のビル9階に営業部があり、10階に日本財託管理サービスという管理専門の会社があります。

バイヤーが専門でおり、オーナーから提案される物件を、「駅から徒歩10分以内」などの厳しい条件で絞り、入居されそうなものだけ買い取ります。

毎月100件ほど仕入れ、それを投資家に紹介し、入居率は99%を超えています

日本財託セミナーの感想

物件大家の業務代行も行う会社

日本財託は物件の紹介に加えて、大家さんがやる大変な作業の代行もしてくれます。

その際は家賃の回収もやってくれるので、滞納も防げます

また、新しい入居者の募集、部屋の内装リフォームも一括してやってくれるので、大家としてやることはほぼないです。

※3〜4年の運営で平均空室日数は1ヶ月ほどという実績。管理費は月額3000円(税別)

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他社との違い・強みは管理の手厚さ

日本財託の強みは管理の人員数。

他の会社だと、営業が圧倒的に多いのですが、日本財託は管理の人員が圧倒的に多いのです。(少数精鋭)

Hさんも他社の営業について聞くことがあるそうですが、他社の管理体制は甘いと感じてるそうです。

一方、日本財託は過去に「ゴミ屋敷になってしまった物件」など、いろんな問題を乗り越えており、ノウハウがあります

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※管理という面で安心です

なぜ中古の1ルームマンションか

この理由はこの記事でどうぞ。(以下、ざっくりまとめ)

・中古は新築より3割ほど安く、利回りが取りやすい

新築でも中古でも、賃料に差がないので、中古はコスパがいい

今後も東京の単身者は増える(上京してくる学生、留学生、単身赴任の社会人など。大学も都心にキャンパス移転中)

・年収500万円以上あればいいので、20代でも始めてる人がいる

マンション購入者の事例

以下、日本財託で都内の中古マンションを買った人の事例。

・別の会社で新築の亀戸の物件を3100万円で検討中だった

・しかし、築5年で1800万円の物件があることを日本財託で知り、こっちに決めた

ちなみに、中古であれば3000万円もあったら六本木のワンルームマンションも買えるそうです。

山手線の新駅「高輪ゲートウェイ駅」でも、2400万円で買える

日本財託の無料セミナー
無料セミナーでもらえる資料の一部)

地震のリスクにも備えがある

マンショ経営のリスクに地震がありますが、新耐震基準・RCで選べばリスクヘッジできます。

また、実績として築年数50年でも入居者は決まってます。(品川区。大田区など)

単身者が増えていながら、7万円くらいで住める安い物件は少なくなってるので、そういった古い物件でも埋まるのです。

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(どの不動産業者に管理を任せるかが重要になります)

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東京のポテンシャル

以下、東京というエリアが今後も有望であることを示すデータ。

転入超過数で、東京が圧倒的。純増してるのは東京、千葉、埼玉、神奈川、愛知、福岡、大阪。

20代の人数が多い。20~24歳が特に多い。福岡から就職で東京に来る人が多い。

晩婚化で独身も増えてる。単身者が8万人増えてる。

ワンルームがファミリー向けより有望な理由

以下、ワンルームマンションがファミリーマンションより投資対象として狙い目である理由

ワンルームは意思決定者が一人なので、入居が決まりやすい(ファミリーだと嫁ブロックなどがある)

・ファミリーマンションは賃貸より購入する人の方が多いから、賃貸は不利

・ファミリーマンションを買う人に「住宅ローン控除が拡充」という追い風も

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収入を増やすために知りたいこと

以下、空室を出さないために知りたい知識。

駅近くの方が人気。古くても入居者が入りやすい

・単身でで入ってきた社会人は内見せずに入居する(それくらい忙しい)

なので、駅近く、手頃な家賃という物件を買うのが大事です。

※年収500万円以上なら、自己資金10万円〜で始められます

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部屋選びの7つの条件

部屋を選ぶ際は、立地、最寄駅からの徒歩分数、占有面積、総戸数、地区年月、設備、部屋の間取りが大事です。

徒歩件数は7分が人気で、サイトでも1番クリックされてます。(次が10分)

目黒のような有名駅なら、徒歩13分でも埋まります。

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占有面積は20平米が良さげ

部屋は狭すぎてもダメだし、広すぎてもダメ。30平米だと、賃料が上がり、単身者が住めるレベルではないです。

20平米がおすすめで、広くても26平米まで。

なお、渋谷・大手町・六本木などベンチャー・大企業の家賃補助がある地域は高くても入居者がつきやすいそうです

※田園調布はオフィスとかなくて、家賃の高い物件は埋まりにくい

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総戸数は少なすぎるとリスク

理由は、修繕積立金がとれないから。(これはあとで物件の修繕のために住みてから集めるお金)

管理会社にたまっていき、修繕積立金でマンションを回修すします。(おしゃれにしたり。宅配ボックス入れたり)

総戸数は30あれば安心。(新築マンションだと修繕積立が安く、あとで爆上がりするケースがある)

※修繕積立金がたまりやすい方がいい

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築年数は30年以内がおすすめ

平成以降の物件だと、築10年〜20年の物件を狙いたい

古くなると賃料は下がらない。築20年〜25年で賃料の下落が止まる

設備は宅配ボックスあると、人気になりやすい

間取りは長方形なら問題ないが、台形とか三角形はおすすめしない。(内見したらデッドスペースになり、狭かったというのがあった)

地区の再開発計画を予測するのも大事

玄人向けですが、不動産について調べていると、「ここは再開発しそうだ」というのがわかってくるそうです。

おぉ、いいねぇ~ あなたへのおすすめは芝浦エリア。ファミリーが安心して暮らせる注目の新興住宅地。

大規模な再開発が行われており、周辺を囲む運河につくられた遊歩道は海辺のリゾートマンションのように美しく整備されています。

湊 洋介 (@Minato_Lab) August 3, 2010

※不動産は、老後の年金対策でやる人が多く、(1件だけだと少ないので3件とかでやってるもいるらしい)

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出口戦略:再開発後に転売もあり

武蔵小山駅、徒歩1分で築30年のワンルームで、町の再開発によりもお受かった人もいます。

そのマンションを大手デベロッパーが買い取って工事し、新しいマンションが建ちました。

ちなみに、マンションオーナーは地権者特権によって追加60万円払うだけで、新築マンションのオーナーになれたそうです。

※修理の間の家賃は大手デベロッパーが補填してくれる(新築マンションの売却も可能でかなりおいしい)

これからも東京は再開発が多い

山手線の新駅・高輪ゲートウェイしかりで、今後も東京は再開発が進み、チャンスが多いです。

※六本木ヒルズ以上のビルが生まれるし、虎ノ門ヒルズ駅もできる(千代田区に高いビルが建つ)

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不動産投資のリスクとコスト

エアコンと給湯器の交換がコストに。単身の目安は、10年〜15年に1回。

エアコンなどは10年保証があり、10年以内に壊れたら日本財託が保証。8年くらいしたら「変えてくれませんか?」と交渉してもらえます。

不動産はコストが読みやすい投資。「35年なら、3回くらいかな」と。

内装リフォーム費用もかかる

日本財託の物件では「敷金を住む人に返さないという」と契約する。

そのため、大家は敷金をもらえてリフォーム費用が安くなる。

日本財託でのリフォーム費用

更新がある場合、更新料をすみてから受け取り、日本財託物件オーナーで折半。これがリフォーム費用にもなる。

火災保険も安い。月数百円。10年保証でトータル1.5万円ほどの支払い。地震保険もオプションで入れる。

日本財託は入居者の孤独死なども乗り越えてきてる

かかるコストを抑えられる仕組みに加えて、日本財託ではさっきも書いたような実績としっかりした管理体制があります。

※入居者の孤独死も乗り越えており、29年も不動産事業をやってると、すごいノウハウが貯まるんだなと思いました

あと、初めて一棟目を買った人向けに5年間の空室保証サービスもついており、

これは入居者が2ヶ月つかなかったら、家賃を保証してくれる制度

(ただし、すぐ入居者がつくので使われたことはない。安心材料として用意されてる

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10の銀行と提携し有利な金利で借りられる

また、銀行の提携が10社以上あり、それぞれと比較でき、有利な条件でローンを組めます。

※銀行によって団体生命保険の条件も異なり、それも一番いい条件で契約できます

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オリンピック前に住み手がいる物件は価格が下がらない

以下、「2020年に不動産のバブル崩壊が予測されてるが、本当か?」という質問への回答。

・いま住んでる人がいないマンションは価値が下がる

・いま住んでる人がいるところは下がらない。むしろ、家賃あげても入る可能あり

・そもそもワンルームマンションは単身者向けなので、オリンピック関係ない

ワンルームマンションでの融資条件の引き上げについて

スルガ銀行、かぼちゃの馬車の一件で、一棟もののマンションは規制が厳しくなったようですが、

日本財託が提携してるワンルームマンションはあまり影響を受けてないそうです。(年収500万円以上の人であれば)

実際、ビル一棟1億円を買うためにローンを組もうとしていた人が、熱いという噂を聞いて、ワンルームマンション5件(1億円)に切り替えたそうです。

今のいい条件がいつまで続くかわからない

今は、高収入な人がいい条件でローンを組める時代で、こういった状況が今後も続くかはわかりません。

実際、2019年3月までは年収400万円でも審査に通ってましたが、4月からは通らず、不動産投資がプレミア化しました。

今も融資が出ることで有名な銀行で1棟目の融資受けて、2棟目もまだまだ貸せますよと言われていたが、審査したら落ちた。。

確定申告跨がせてくださいと言われてしまい、最低半年は、この銀行を使うなら待たないといけない。
戦略を練り直さねば。。。

でも、待つしかないのかなー

20代節約大家 (@TdhgvMsTnao9bYj) May 29, 2019

このようにルールが変わり、年収500万円の人でも不動産投資ができない時代が来るかもしれないので、

興味ある人は今のうちに話だけでも聞いておくといいですよ。

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ビジネスマン向けのマンスリーもよさげ

あと、ビシネスマン向けのマンスリー契約物件についても聞いてきました。(単身者が1~6ヶ月だけ住む感じ。会社んすぐそばに)

・マンスリー物件の場合、オーナーと入居者の間に日本財託が入って、契約することになる

・マンスリーは数ヶ月単位で住人が入れ替わるが、空室期間もちゃんと毎月家賃を日本財託に払ってもらえる

・内装リフォーム費用はオーナー負担なし(入居者が契約料と一緒に退去日も払ってくれるから)

マンスリー契約の物件が多いエリア

中央区、港区、千代田区の都心3区が多い。

他だと、品川区(高輪ゲートウェイ)、新宿区、渋谷区、目黒区、文京区も多い。

高い賃料を得たいなら、こういったエリアが良く、主要駅から電車で30分のエリアも借り手がつく。

以上です。

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日本財託の物件への感想、口コミ

今週の全賃新聞に日本財託の重吉社長のインタビューが載っている。

最近は、物件の購入以外の管理委託のみの依頼も増えているみたいで、入居を決めてくれた全ての仲介会社の営業社員の方に直筆のお礼状を送っているとのこと。

仲介会社向けのウェブサイトも充実しているみたいだし、さすがですね。

kitamuki_oya (@KitamukiOya) April 24, 2019

日本財託さんには高田馬場区分の管理を任せています。
ウェブで明細書全部過去に遡って見られるし、退去リフォーム報告も早い。
ネックは修繕は必ず日本財託の業者を使わなければいけないことですかね。
管理物件の品質維持の為らしいですが。
管理物件も選びます。
それで2万戸はスゴイ!

SAT@勤め人大家 (@KunimasaS) July 5, 2018

【評判】失敗するから借金はやめとけ?

【不動産投資のメリット】
・会社員は金利安くローン組める

・会社員は経費計上しづらいが、不動産投資ならそれができる

・確定申告により、税金が返ってきてお得

・少額で始められる(子育てしてる人も)

・高所得の会社員も(節税しつつ、他人のお金で資産形成できる)

タクスズキ@3500万円の投資結果を発信中 (@guppaon1) June 19, 2018

>>失敗するからやめとけ!ワンルームの不動産投資は!リスク低い運用がサラリーマンにおすすめ

日本財託の年収や採用は謎

日本財託天田浩平さんの新著です。月商6億円 日本No.1営業マンの「最速」仕事術。

不動産投資の際、決断するのに時間を無駄に掛けずに情報を的確に収集できるのは、天田さんのおかげ。最初に開いたページは「最速で、やる!」最速で読みました。

杉山夏子@いまとこれからのお金のこと・ファイナンシャルスタイリスト(R) (@fin_stylist) June 26, 2018

※日本財託の年収や採用は謎

日本財託の賃貸物件まじ解約がめんどくせえ。

nikq (@nikq) February 6, 2013

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