どうも。7000万円を資産運用に回してるタクスズキです。
絶対にやらないと決めていた「ローンを組む不動産投資」ですが、最近は魅力を感じ、「日本財託」の無料セミナーに参加してきました。
この記事では、セミナーで聞いた話や「しつこい勧誘や売り込みがあったかどうか」、他の参加者の口コミなどをまとめます。
働かずに安定収入がほしい人、不労所得で労働から解放されたい人は参考にしてください。
※無料のオンラインセミナーも開催中です（在宅OK）
結論、デメリットも聞けて不動産投資について理解できるようになるので、無料セミナーだけならおすすめです。
無料登録するだけで、以下のようなプレゼントももらえるので、まずはサイト登録だけでもするといいですよ。
（強引なセールスがなく、コンプライアンスを守っていると思えました）
この記事の目次
日本財託の特徴
日本財託の強みは物件管理の手厚さ（人員数）。
他の会社だと、営業が圧倒的に多いのですが、日本財託は管理の人員が圧倒的に多いのです。（営業は少数精鋭）
他社だとゴリゴリの営業を重視し、管理体制が甘くなるところもあります。（これだとアフターフォローが薄くなる）
一方、日本財託は過去に「ゴミ屋敷になってしまった物件」など、いろんな問題を乗り越えており、ノウハウがあります。
また、バブル崩壊後も売り上げを伸ばしている会社であり、そういった実績も信頼材料となります。
以下、株式会社日本財託の情報
日本財託は未上場の会社ですが、売上高は290億円で、社員数は221名としっかりしてます。
| 運営会社 | 株式会社日本財託 |
| 会社の住所 | 本社所在地 東京都新宿区西新宿1-22-2 新宿サンエービル9F・10F |
| 設立 | 1990年 |
| 資本金 | 8000万円 |
| 免許 | 宅地建物取引業 東京都知事（1） 第101570号 プライバシーマーク制度 第10700058（3）号 IT重説事業者番号 259 |
| エリア | 東京23区 |
| 管理戸数 | 23,265戸 （2020年10月末時点） |
| 入居率 | 98.59％ （2020年10月末時点） |
グループ会社で株式会社日本財託管理サービスもあり、そちらの免許は以下の通り。
・賃貸住宅管理業 国土交通大臣(2)第503号
・プライバシーマーク制度 第10710091（3）号
・一級建築士事務所 東京都知事登録 第62287号
おすすめ？日本財託のメリット
次に、日本財託のしっかりした管理体制と実績も紹介します。（29年も不動産事業を行ってます）
日本財託は入居者の孤独死も乗り越えており、いろんなノウハウを貯めながら管理体制を整えてきました。
初めて一棟目を買った人向けに5年間の空室保証サービスもついており、入居者が2ヶ月つかなかった場合に家賃を保証してもらえます。
（ただし、すぐ入居者がつくので使われたことはない。あくまで安心材料として用意されてる）
10の銀行と提携し有利な金利で借りられる
また、銀行の提携が10社以上あり、それぞれと比較でき、有利な条件でローンを組めます。
※銀行によって団体生命保険の条件も異なり、それも一番いい条件で契約できます
他には、不動産投資でかかるコストを抑える仕組みも用意しており、有利に運用できるようになってます。
物件大家の業務代行も行う会社
日本財託は物件の紹介に加えて、大家さんがやる大変な作業の代行もしてくれます。
その際は家賃の回収もやってくれるので、滞納も防げます。
新しい入居者の募集、部屋の内装リフォームも一括してやってくれるので、大家としてやることはほぼないです。
※3〜4年の運営で平均空室日数は1ヶ月ほどという実績。管理費は月額3000円(税別)
【騙されないために】日本財託のセミナー内容まとめ
日本財託の特徴をさらに詳しく紹介します。以下、セミナーで聞いた詳しい内容。
・不動産に魅力を感じるようになった理由
・23区内のワンルームマンションはおすすめか？
・他社との違い・強みは管理の手厚さ
・マンション購入者の事例
・地震のリスクにも備えがある
・ワンルームがファミリー向けより有望な理由
それぞれ補足します。
他人のお金で資産形成できるのは魅力的
そもそも、やらないと決めた不動産投資を考え直したのは、手持ちの現金が増えてきたから。
これだけ手元にあるのだから、ローンを組んだとしても将来ちゃんと返せるし、
手元の資金を使わずとも他人のお金で資産形成していったら、かなりおいしいなと思うようになったんですよね。
こういった理由から、配当金に加えて「マンションの家賃収入があれば完全リタイアに近づける」ということでセミナーに行きました。
不動産投資で大切な考え方
不動産投資の基礎も大切なので書いておきます。（これを知っておくと以降の内容がわかりやすくなります）
不動産投資で大事なのは毎月の収支で、収入として家賃収入があり、支出としてローンの支払いがあります。
毎月の「収入 – 支出」がプラスであればいい運用と言えて、コツコツ資産を増やしつつローン支払いが終えるのを待ちます。
ローン支払いが終われば支出がなくなり、毎月の収入がそのまま利益になります。
こういった状態を目指すのが不動産投資であり、定石と言えます。
東京23区内のワンルームマンションは熱い
では、セミナーで聞いた内容をまとめていきます。話をしてくれたのは、営業のHさん。
・ちょっとだけ神奈川の物件もあるが、東京寄り
・29年の実績がある会社
・新宿のビル9階に営業部があり、10階に日本財託管理サービスという管理専門の会社がある
・バイヤーが専門でいる
・物件を「駅から徒歩10分以内」などの厳しい条件で絞り、入居されそうなものだけ買い取る
・毎月100件ほど物件を仕入れて投資家に紹介し、入居率は99%を超えている
なぜ中古の1ルームマンションか
日本財託で中古のワンルームを紹介してる理由は以下の通り。
・新築でも中古でも、賃料にそれほど差がないので、中古はコスパがいい
・今後も東京の単身者は増える（上京してくる学生、留学生、単身赴任の社会人など。大学も都心にキャンパス移転中）
・都の規制で新しくワンルームマンションを建てられないから、需要側よりも供給側が有利になる
・古くなった物件でも都内なら住み手がつく
ちなみに、日本財託で不動産投資をするには年収500万円必要で、これを満たせば自己資金ゼロでも始められます。
【評判・口コミ】マンション購入者の事例
以下、日本財託で都内の中古マンションを買った人の事例。
・しかし、築5年で1800万円の物件があることを日本財託で知り、こっちに決めた
中古であれば3000万円もあったら六本木のワンルームマンションも買えるそうです。
※山手線の新駅「高輪ゲートウェイ駅」でも、2400万円で買える
（無料セミナーでもらえる資料の一部）
こういった情報を知りたい方は、まずサイトだけでもチェックするといいですね。
地震リスクへの対策あり
マンショ経営のリスクに地震がありますが、新耐震基準・RC（鉄筋コンクリート）で選べばリスクヘッジできます。
また、実績として築年数50年でも入居者は決まってます。（品川区。大田区など）
単身者が増えていながら7万円くらいで住める安い物件は少なくなってるので、そういった古い物件でも埋まるのです。
（どの不動産業者に管理を任せるかが重要になります）
東京はエリアとしてこれからも有望
以下、東京というエリアが今後も有望であることを示すデータ。
純増してるのは東京、千葉、埼玉、神奈川、愛知、福岡、大阪。
20代で入ってくる人が多く、20~24歳が特に多い。福岡から就職で東京に来る人が多い。
・大学や就職を期に上京し、５～１０年で東京を出ていく。
晩婚化で独身も増えており、単身者が8万人増えてるというデータからもワンルームマンションの需要は減らないと考えられます。
ワンルームがファミリー向けより有望な理由
ワンルーム以外にもファミリーマンションなどの選択肢がありますが、前者が有望とされています。
その理由は以下の通り。
・ファミリーマンションは賃貸より購入する人の方が多いから、賃貸は不利
・ファミリーマンションを買う人に「住宅ローン控除が拡充」という追い風もある
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空室リスクを回避する方法
セミナーでは、空室を出さないための知識も聞けました。
・単身で入ってきた社会人は内見せずに入居する（それくらい忙しい）
・駅近く、手頃な家賃という物件を買うのが大事です。
マンション投資での部屋選びの7つの条件
部屋を選ぶ際は、立地、最寄駅からの徒歩分数、占有面積、総戸数、地区年月、設備、部屋の間取りが大事です。
徒歩7分以内の物件が人気で、サイトでも1番クリックされてます。（次が10分）
目黒のような有名駅なら、徒歩13分でも埋まります。
※無料のオンラインセミナーでも学べます（在宅OK）
単身者が住めるレベルの部屋に投資する
部屋は狭すぎてもダメだし、広すぎてもダメで、30平米だと賃料が上がり、単身者が住めるレベルではなくなります。
「20平米がおすすめで、広くても26平米まで」とのこと。
なお、渋谷・大手町・六本木などベンチャー・大企業の家賃補助がある地域は高くても入居者がつきやすいそうです
※田園調布はオフィスがなく、家賃の高い物件は埋まりにくい
総戸数は少なすぎるとリスク
総戸数が少ない物件もダメです。
その理由は、修繕積立金がとれないから。（修繕積立金とは、物件の修繕のために住人から集めるお金）
修繕積立金は管理会社にたまっていき、必要なタイミングでマンション改修に使います。（おしゃれにしたり。宅配ボックスを導入したり）
総戸数は30あれば安心。
※新築マンションだと修繕積立が安く、あとで爆上がりするケースがあり、修繕積立金がたまりやすい方がいいそうです
築年数は30年以内がおすすめ
以下のことも覚えておきましょう。
・設備は宅配ボックスあると、人気になりやすい。
・間取りは長方形なら問題ないが、台形とか三角形はおすすめしない（内見したらデッドスペースになり、狭かったという苦情があった）
※不動産は、老後の年金対策でやる人が多く、（1件だけだと少ないので3件とかでやってる人もいます）
地区の再開発計画を予測するのも大事
不動産について調べていると、「ここは再開発しそうだ」というのがわかり、将来儲かるエリアを探すのに役立つそうです。
たとえば、武蔵小山駅の徒歩1分、築30年ワンルームマンションを持っていた人で、街の再開発により儲かった人がいます。
そのマンションを大手デベロッパーが買い取って工事し、新しいマンションが建ちました。
マンションオーナーは地権者特権によって追加60万円払うだけで、新築マンションのオーナーになれたそうです。
あーデベロッパーが頼んで来て、俺の土地がタワーマンションになって、地権者特権で最上階に住めるようにならないかなあ。…土地無いけど。
— やすっぱ🚢🌊 ⚓︎🐇🌤 (@bike_way) April 4, 2017
※修理の間の家賃は大手デベロッパーが補填してくれる（新築マンションの売却も可能でかなりおいしい）
これからも東京は再開発が多い
東京が有望であると以下の根拠からも言えるそうです。
※六本木ヒルズ以上のビルが生まれるし、虎ノ門ヒルズ駅もできる（千代田区に高いビルが建つ）
不動産投資のリスクとコスト
不動産投資で損しないために、エアコンと給湯器の交換がコストになることを覚えておきましょう。
単身の交換目安は、10年〜15年に1回です。
エアコンなどは10年保証があり、10年以内に壊れたら日本財託が保証してくれます。
定期的にこういったコストはかかりますが、時期が読みやすいので急に慌てることはないです。
内装リフォーム費用もかかる
日本財託の物件では「敷金を入居者に返さない」と契約するため、ため、
投資家（大家）としては敷金をもらえて、リフォーム費用など後でかかる費用に回せます。
2年の契約更新がある場合、更新料を住人から受け取り、
日本財託と投資家（オーナー）で折半するため、これもリフォーム費用などに回せます。
・10年保証でトータル1.5万円ほどの支払い
・地震保険もオプションで入れる
Q&A！投資検討者からの疑問に回答
以降、セミナーでされた質問への回答です。
2020年に不動産のバブル崩壊が起きる？
・いま住んでる人がいるところは下がらない。むしろ、家賃上げても入る可能あり
・そもそもワンルームマンションは単身者向けなので、オリンピック関係ない
コロナウイルス以降は影響が出るかもしれないので、その辺の不安は無料セミナーで解消するといいですよ。
ワンルームマンションでの融資条件の引き上げについて
スルガ銀行、かぼちゃの馬車の一件で、一棟もののマンションは規制が厳しくなったようですが、
日本財託が提携してるワンルームマンションはあまり影響を受けてないそうです。（年収500万円以上の人であれば）
以下、「影響を受けてない」の具体的なエピソード。
・スルガなどの件で違う物件に注目
・「儲かりそう」という噂を聞いて、ワンルームマンション5部屋（1億円）に切り替えた
有利にローンを組める状況がいつまで続くかわからない
今は、高収入な人がいい条件でローンを組める時代で、こういった状況が今後も続くかはわかりません。
実際、2019年3月までは年収400万円でも審査に通ってましたが、4月からは通らず、不動産投資がプレミア化しました。
確定申告をまたがせてくださいと言われ、この銀行を使うなら最低半年は待たないといけない。
戦略を練り直さねば。。。
このようにルールが変わり、年収500万円の人でも不動産投資ができない時代が来るかもしれないので、
興味ある人は今のうちに話だけでも聞いておくといいですよ。
ビジネスマン向けのマンスリーマンションもよさげ
あと、ビシネスマン向けのマンスリｰ契約物件についても聞いてきました。（単身者が1~６ヶ月だけ会社すぐそばに住む）
・マンスリーは数ヶ月単位で住人が入れ替わるが、空室期間もちゃんと毎月家賃を日本財託に払ってもらえる
・内装リフォーム費用はオーナー負担なし（入居者が契約料と一緒に退去日も払ってくれるから）
・他だと、品川区（高輪ゲートウェイ）、新宿区、渋谷区、目黒区、文京区も多い。
・高い賃料を得たいなら、こういったエリアへの投資が良く、主要駅から電車で30分のエリアも借り手がつく
日本財託管理サービスなどへの感想、評価
日本財託については以下の声も聞かれました。
・入居を決めてくれた全ての仲介会社の営業社員の方に直筆のお礼状を送っている
・仲介会社向けのウェブサイトも充実しているみたいだし、さすが
・ウェブで明細書全部過去に遡って見られるし、退去リフォーム報告も早い
・デメリットは「修繕は必ず日本財託の業者を使わなければいけないこと（管理物件の品質維持のため）」
・会社員は経費計上しづらいが、不動産投資ならそれができ、高所得の会社員なら節税も有利に
・確定申告により、税金が返ってきてお得
・少額で始められる（子育てしてる人でも）
他には以下のような話も聞かれました。（仲介手数料は0円です）
空室がどうなるか心配でしたが、結局2週間もしないうちに次の入居者が決定しました。
とりあえず一安心。
迅速に対応してくれた管理会社（日本財託）さんに感謝です。
新しい入居者の方、部屋に満足してくれるといいな😌 https://t.co/N8T5xYLrwU
— 大西カツシ＠金融ライター (@katsushio1603) August 1, 2019
日本財託の無料セミナー評判まとめ
最後に要点とセミナーの感想をまとめます。
・管理体制・アフターフォローを重視している
・入居率が100%近く、空室保証あり
・銀行の提携数が多く、有利な金利で借りられる
・23区のワンルームマンションが有望かもしれない
・駅近くの物件が人気
無料セミナーは不動産投資についてリスクも学べて参考になりました。
無理な勧誘はないですし、無料なので興味があれば参加することをおすすめします。（以下のプレゼントもお得なので）